我国居民住房租赁核算的方法选择

[摘要] 本文通过对联合国国民经济核算体系（SNA）中有关住房租赁核算方法的分析，比较了虚拟折旧成本法、市场租金法和使用成本法的条件和优劣，应用使用成本法对我国重点是上海、北京、广州、深圳的住房租赁活动进行了核算。结果表明，2010年北京、上海、广州和深圳的城镇居民住房支出占GDP的比重达到了9%～17%，明显高出全国城镇居民的平均水平。

[关键词 ]居民住房租赁 国民经济核算 方法

[中图分类号] F299.2[文献标识码] A[文章编号] 1004-6623（2012）02-0016-11

[作者简介] 郭万达（1965—），江西定南人，综合开发研究院（中国·深圳）常务副院长，研究员，研究方向：经济理论；郑鑫（1980—），河北栾城人，中国社会科学院经济研究所，博士后，综合开发研究院（中国·深圳），研究方向：城市化与公共政策；王东升（1981—），河南商丘人，中国社会科学院经济研究所，博士后，综合开发研究院（中国·深圳），研究方向：城市化、中国发展战略；郑宇劼（1973—），福建龙岩人，综合开发研究院（中国·深圳）信息部部长，研究方向：产业经济；张欢欢（1981— ），广东揭西人，综合开发研究院（中国·深圳）助理研究员，研究方向：公共政策。

住房是居民消费的最基本部分，只有对居民住房租赁进行准确合理的核算，才能清楚掌握经济活动的规模和结构，为政策的制定提供真实可靠的依据。我国居民住房租赁核算①与联合国国民经济核算体系以及美国等其他OECD国家间有一些区别，本文通过对这些核算方法的比较和分析，选择适合我国的方法，并在此基础上对我国居民住房租赁消费进行估算。

一、居民住房租赁消费核算的涵义

1. SNA体系中居民住房租赁的核算方法

与居民住房相关的经济活动分为住房建设和住房消费两部分，住房建设属于投资。居民住房消费，是指因住房使用和服务的提供所产生的收入和支出。住房给居民提供了安全、放松和休闲的效用，住房租金是对住房服务的支付，住房消费引起居住者效用提高和所有者收入增加。

住房租金是对住房服务的评价，由市场租金和等效租金两部分构成，市场租金以市场交易为基础，真实发生在居住者与所有者之间，等效租金一般按相同或相似类型住房的市场租金进行估计，相当于居民购买了属于自己的住房服务。根据联合国国民经济核算体系（SNA）和美国经济分析局（BEA）对GDP核算的界定（见图1），等效租金也计入GDP，如果忽视等效租金部分，那么当居民由租赁转为购买住房时，将引起经济活动核算的减少，这与实际不符。

住房租金要经过一定的扣除和调整，才属于当年创造的增加值。住房租金首先要扣除维护和修理支出，维修使用的原料和劳动属于其他部门的产品和服务，如果不扣除将出现重复计算的问题。不同时点上建设的住房成本不同，住房租金要进行资本折旧调整（CCAdj，Capital Consumption Adjustment）。BEA提供的资本折旧调整公式为①：

资本折旧调整（CCAdj）=历史成本折旧-现价折旧 （1）

历史成本折旧是对资本损耗所进行的补偿，现价折旧则体现了市场对房屋服务的评价，市场对同类住房按现价进行折旧补偿。历史成本折旧与现价折旧的差额完全由住房价格的变化引起，资本折旧调整的目的在于消除住房价格变动对GDP的影响。

经过剔除和调整，住房租赁消费可以按生产、收入和支出三种核算方法进入GDP账户，调整后的净租金是住房部门创造的增加值，是住房所有者的收入，也是住房使用者的支出。居民按揭购买的住房意味着居民只拥有部分所有权，租金收入中的按揭贷款利息成为银行获得的租金收入，剩余部分成为居民的租金收入。政府征收的财产税是政府获得的租金收入部分，居民获得的租金收入还需要剔除财产税。从支出角度看，使用者支付的按揭利息、财产税以及部分等效租金是居民对居住服务的实际支出。

2. SNA体系中的等效项目

在SNA核算体系中，不仅在住房消费核算中考虑了等效租金，在其他经济活动领域核算中，等效项目也占有重要的份额。经济产出包含了“市场”和“非市场”两类，大部分的生产和分配通过市场进行，也有一些产出分布在市场之外。“非市场”产出包括个人和企业自用的产出，如居民自住房租金和对家庭内成员的工资，包括政府和非盈利组织提供的服务，如教育、健康服务和环境保护等，这些服务是免费或低于成本的，也包括金融和保险企业的免费或低于其成本的服务。等效项目（Imputation）核算经济中的“非市场”产出规模，一般情况下，按照相同产品和服务的市场价格进行核算，但是对于缺乏相应价格的产出，则按照产出的成本构成进行核算。

等效项目在经济产出中占有非常重要的份额，有关等效项目的核算对于清楚认识经济总产出非常重要。根据BEA的核算数据，2010年GDP中的等效项目占15.7%。从2003年到2010年，等效项目的比重都在15%左右，最高年份达到了16.1%。等效项目中居民自住房形成的等效租金所占比重最高，2010年，等效租金形成的增加值占等效项目的44.7%，2003年至2010年，该比例一直在44.5%以上。非盈利组织提供的服务按照成本进行核算，如教堂提供的服务，非营利组织的等效主要是房屋的等效租金，政府部门的资本折旧也计算在等效项目中，居民自住房、非营利组织房屋以及政府的资本折旧占整个等效项目的60%以上②。

依据表1，我们大致将美国GDP核算中的等效（imputations）部分，除住房等效租金外，划分为如下两大类别：

第一类，是与雇佣相关的等效（Employment-related imputations）部分所占的份额相对较大，其中包括了雇主提供的食物、衣服、住房和健康生活保险，政府部门向公务员以及军队提供工资收入之外的实物和服务也包含在内。2010年这部分占整个等效项目的比重为26.1%，2003～2010年都在26%以上。

第二类，金融机构提供的免费或低费服务产生的等效项目是另一个相对较大的部分，这些服务收入的费用与其价值严重不符。对于存款人来说，其存款利率与政府债券利率之间的差额被看作是获得额外服务的成本；对于贷款人来说，银行收取的贷款利率与政府债券的差额被看作是获得额外服务的成本。从2003年至2010年的数据看，这部分等效的增加值占GDP的份额在11%以上，2010年甚至达到了12.3%。

3. SNA体系中等效租金的收支平衡

在SNA核算体系中，等效租金是个人消费支出（Personal Consumption Expenditure,PCE）的一部分，也是国民收入和生产账户（National Income and Product Accounts,NIPAs）中GDP的一部分，两个账户在核算等效租金后仍保持平衡。自有住房产生的等效租金用于支付住房的维修费用、财产税、按揭利息和折旧，剩余的部分是NIPAs账户中的个人租金收入。个人租金收入是居民从住房获得的净收入，就像是租赁企业的利润一样。个人租金收入中还包含了个人的市场租金净收入、专利收入、版权收入和自然资源所有权收入，但是不包含属于公司、合伙企业和个体企业的租金收入。我们利用2010年BEA提供数据，对美国自住房所产生的增加值、居民消费和个人租金净收入数据进行了比较，等效租金引起的收入和支出项能够一一对应，等效租金在各账户间能够实现平衡。

表2表明，2010年美国自住房等效租金产生的增加值与居民消费相差120亿美元。增加值的统计口径包含了农场主的等效租金（Imputed rental of owner-occupied housing），居民消费的统计口径未包含农场主的等效租金（Imputed Rental of Owner-occupied nonfarm housing），我们未找到BEA提供的农场主的等效租金收入，农场主的租金总收入为202亿美元，等效租金在两个账户应该是平衡的。

等效租金产生的增加值与个人租金净收入相差9851亿美元。增加值需要扣除中间投入1970亿美元、各种税（包括财产税）1441亿美元、利息支出4351亿美元、当前转移支付51亿美元和资本折旧2053亿美元，然后加上15亿美元的补贴，这样得到的个人租金净收入正好是2300亿美元。

SNA体系对居民住房租赁的核算具有完整的理论框架，BEA进行住房租赁核算的数据来自多个普查和调查，包括十年一次的人口和住房普查（Census of Population and Housing），十年一次的住宅金融调查（Residential Finance Survey,RFS），两年一次的美国住房调查（American Housing Survey,AHS）以及最新人口调查（Current Population Survey）。应该说，这样完整的统计和调查体系在我国现阶段还不具备，因此，如何选择我国对居民住房租赁核算的方法，是一个值得研究的问题。

二、居民住房租赁消费核算的方法选择

居民住房租赁消费核算的主要问题，在于如何核算自有住房的等效租金。按照不同的处理方法，本文归纳为三种核算方法，即虚拟折旧成本法、市场租金法和使用成本法。

1. 虚拟折旧成本法

在我国现行统计中，采用的就是虚拟折旧成本法，即对自有住房，按照房屋的造价（建筑成本）和一定折旧率得到折旧额，并用折旧额作为自有住房的等效租金。我国GDP的居民消费支出部分包含了虚拟折旧、租房房租以及水电燃料费、取暖费、物业管理费和维修支出等成本。

应该说，虚拟折旧成本法低估了自有住房的等效租金水平。首先，虚拟折旧成本只考虑了住房的折旧，城镇和农村分别按2%和3%的折旧率，按揭利息支出和自有资金的机会成本均未考虑。其次，住房价值的确定偏低，城镇按住房的建筑成本核算，农村的住房价值则来自对农户的调查。按住房的建筑成本核算使城市间与城市内的级差地租无法得到充分体现，不能反映城市化地区和非城市化地区，以及不同发展阶段上居民支出结构的差异。

根据《中国统计年鉴》提供的数据，本文对2004年至2009年我国城镇居民住房的虚拟折旧进行了计算，虚拟折旧占GDP的比重在2.5%以下①（见表3），城镇居民的居住类支出占GDP的比重为4.5%左右。考虑到我国自有住房占居民住房的80%左右，从虚拟折旧和居住类支出占GDP的比重以及两者的比较结果看，居民自住房部分的支出被低估了。

2. 市场房租法

市场房租法是按照市场上同类型住房的市场租金来估算自有住房的等效租金，美国BEA就采用这种方法来确定等效租金的水平，其住房类型的确定建立在各种普查调查数据的基础上。BEA的住房租赁核算是一个完整的体系，自住房产生的收入和支出根据类型分别计入了不同收支账户，并实现账户的平衡。

现阶段，我国不仅缺乏房屋类型和市场租金的数据，而且整个统计核算体系也存在许多不足，这使得使用市场房租法进行的估算建立在若干假定的基础上。许宪春和李文政（1999）曾提出按市场房租法对我国居民居住支出进行核算，其核心思想是用城镇住房的单位市场租金直接估计单位等效租金，不考虑住房的类型。刘洪玉、郑思齐和许宪春（2003）按照上述方法对我国城镇居民住房支出进行了估算。通过城镇住户人均财产性收入和25%～35%的租赁收入占财产收入比例估计城镇居民人均租赁收入，根据城镇总住户估计出租赁收入的总规模。根据城镇人口租赁私房的比例1.2%和人均居住面积，估计出私房的单位租金。用私房单位租金代替单位市场租金，进而代替单位等效租金。根据房地产行业的增加值率51%，得到居住住宅的增加值。根据估算，1996年至2000年，居民住房的增加值占GDP的比重为7.2%～10.3%。

这种估计方法充分利用了可得数据，尊重了市场对住宅的评价，但存在以下问题。首先，我国缺乏租赁人口的统计数据，城镇租住私房人口比重为1.2%，不能反映流动人口规模变化和不断扩大的趋势，我们曾试图用城市常住居民中的非户籍居民代替租赁人口，但估算结果非常不理想；第二，房地产行业51%增加值率不能代替居民住房服务的增加值率，居民租赁住房和自住房不存在如此大的中间投入率；第三，没有剔除住房价格变动对增加值核算的影响，美国BEA和其他OECD国家在核算住房服务时都使用了“资本折旧调整”，如果没有调整，单纯的住房价格和租赁价格上升也能提高GDP，这与GDP核算的初衷相悖。

我国住房市场和统计体系的现状不适合采用市场租金法进行住房支出的核算。我国租赁房屋的规模占住房市场总规模的比重低，2010年统计抽样调查的结果显示，我国住房自有率高达80%，不发达的租赁市场形成的市场租金水平难以准确反映住房支出水平。美国和许多OECD国家基本上是根据每栋住宅的特征确定等效租金，而且等效租金与居民所得税相联系，等效租金的确定是各利益相关者博弈的结果。我国现行统计体系难以提供住房类型与租金水平的相关数据。在我国的许多城市，拥有住房就可以获得当地户籍，从而享受当地政府提供的一系列福利，而租赁住房的居民很难享受，这也造成市场租金与等效租金之间的差别。

3. 使用成本法

使用成本法（User cost of housing）是用当期持有住房的成本减去收益的一种估算方法，成本包括按揭利息、折旧、维护和税费等，当期收益指由于当期通货膨胀引起居民持有住房产生的货币收入增加，而住房现价与原价的差异通过“资本折旧调整”进行了反映。与虚拟折旧成本法相比，使用成本法转向住房当期的市场价格，具体测度了拥有一定时段住房所产生的货币成本和收益。

樊纲、姚枝仲（2002）曾提出，虚拟折旧计算的居民财产收入存在低估问题，并利用2000年居民自有住房总价值与按揭利率对自住房财产带来的收入进行估计，低估部分占当年GDP的近2%（当时城市住房中有一半为公房，公房财产收入不属于居民收入）。本文利用的完整的计算公式来自美国国民经济研究局（NBER）的Poterba教授（1992）（见方程2和3），该公式假定在一个没有摩擦的经济中，交易成本足够低，最大限度地消除了不确定性的情况下，居民将实现住房租赁与拥有的均衡。

Poole等（2005）通过比较两种方法核算结果，证实了使用成本法与市场房租法估计结果的一致性。如果租金水平高于使用成本，不断有租赁住房的居民开始购买住房，这将导致住房价格上升，使用成本提高，同时租金水平下降，套利活动将持续到市场实现均衡；相反，使用成本如果高于租金，反方向的套利活动将持续到市场的均衡。

User cost of housing=P（ia+τ+f-π） （2）

R=P（ia+τ+f-π） （3）

方程2和3中，P是住房的市场售价，ia是银行的按揭贷款利率，τ是财产税率，即拥有住房所缴纳的税费，f是住房的折旧和房屋的维修费用，π是通货膨胀率，R是住房的市场租金水平。

现阶段，由于受到我国统计核算制度以及数据的限制，我们认为使用成本法核算能更好地反映出居住支出的水平以其对消费结构的影响。

首先，我国具有相对发达的商品房市场，商品房价格比租金更具代表性。1995年，我国城镇住宅投资中来自房地产业的投资占53.48%，到2010年，该比例上升到86.20%。

第二，按揭利率、折旧率、税率和通货膨胀率等指标也相对确定，这样可以减少大量估计数据所产生的偏差。我国大部分城镇未开征财产税，即财产税率为零，我们认为建设用地由集体转变为国有时产生的土地出让金和一系列税费可以相应看作财产税，所不同的是这种收取方式一次性进入了价格。

第三，不产生增值率的确定问题。虽然，使用成本中包含了维修费用，但是由于我们在实际计算时只考虑了折旧率，所以算得的结果中也未包含维修等中间投入，这样我们不需要讨论增值率的大小。

第四，有利于更全面核算拥有住房给居民带来的效用。拥有住房的居民一般比租赁住房居民享有更多的公共服务，在住房所有权和使用权分离的情况下，相当于拥有住房的居民与租赁居民分享了依附于住房的所有效用。租金水平只能反映住房提供的居住效用，而租金不能反映出其他的效用，或者说我国的租金水平低于使用成本①。

通过对以上三种核算方法的分析，本文选择使用成本法对全国及京沪惠深的城镇居民居住支出进行重新估算，在此基础上对消费率进行调整和比较。

三、居民住房租赁消费核算的样本、

数据及结果

1. 样本选取

本文对全国和北京、上海、广州和深圳的城镇居民住房租赁消费进行计算。全国数据的计算范围从2006年到2010年，构成一个时间序列，方便我们来分析居民住房支出的变化趋势。北京、上海、广州和深圳四个大城市的计算只包括2010年的城镇居民住房支出。

2. 数据选择

全国数据主要来自2007～2011年《中国统计年鉴》，各城市的数据主要来自各城市2011年的《统计年鉴》，深圳市的部分数据来自深圳市居民住宅租赁调查。

（1）全国

在计算中发现，我国在2006～2010年经过了多达16次的贷款利率调整，而且这些年的通货膨胀率波动也相对较大，为了熨平经济波动对核算的影响，我们利用移动平均法，对数据进行了调整。

商品房的交易价格根据当年商品房的交易额和交易量求得，并进行了移动平均。按揭利率取当年5年以上银行贷款基准利率，如果当年有多个利率，我们取了算术平均值，在此基础上再进行移动平均。银行按揭贷款发放时经常会给居民打折，我们根据调查对各时段的贷款利率分别取了80%、70%和80%的折扣。虽然我国部分城市在进行财产税的试点，但试点数量和实行的规模相对较小，故财产税率取零。

我国对企业法定房屋折旧年限最低确定为20年，一般都按30年来计提折旧，美国对居民住房的折旧年限为30～40年，因此，本文按30年来提取折旧，折旧率确定为3.3%。通货膨胀率取当年的居民消费价格指数，并进行了移动平均。城镇住宅总面积根据城镇常住人口规模和城镇居民人均住宅面积求得。

进行资本折旧调整的计算必须有每年的住宅竣工量和价格数据，我们选取各年商品房竣工面积和商品房销售的平均价格，基期选择在1991年，这样城镇住宅总面积大于商品房竣工面积的部分放在了1991年。

（2）京沪穗深

四个大城市的数据取自2010年，稳定性相对较高。北京、上海和广州的住房价格数据通过当年商品房交易额和交易量求得，深圳住宅价格取当年深圳市二手商品房的平均交易价格。我国5年以上贷款基准利率在2010年的大部分时间是5.94%，直到当年的10月23日上调，因此我们选择5.94%作为按揭贷款的利率。北京市的城镇住宅总面积直接来自《北京市统计年鉴》，上海和广州的数据则根据城镇常住居民和城镇居民人均住房面积求得，深圳数据来自深圳市规划国土委的城镇住宅数据。财产税率依旧取零，折旧率取3.3%。

四个大城市的商品房竣工面积和销售平均价格的时间序列数据，基期分别为：北京1991年，上海1997年，广州1997年，深圳1998年。各大城市城镇住宅总面积大于商品房竣工面积的部分放在基期。

深圳市统计局对居民住宅租赁的调查为我们提供了更详细的数据，为此，在深圳的核算中，对租赁和自住房分别进行核算。2010年，深圳市可供出租住房为2.21亿平方米，自有住房为1.88亿平方米，可供出租住房大多为深圳市原住民的农民房（农民房出租屋500多万套，占总住宅的60%以上），而自住房更多是商品房，因此，我们对深圳市的核算分为两部分。

商品房部分根据上文所列数据进行估算。农民房则根据调查得到的租金总额343.10亿元和增加值331.60亿元，反推可供出租房屋的总租金和总增加值。该部分资本折旧调整用全社会住宅单位竣工价值和25%的利润率①得到住房价格，用各年社会竣工住宅竣工量减商品房竣工量得到各年非商品住宅竣工量，基期选在1978年。1978～2010年非商品住房累积之和与调查结果存在差异，考虑到深圳在1978年以前住宅数量很少，我们认为每年非商品住宅竣工量在统计系统内和系统外的比例相同，这样推导出租赁住房的资本折旧调整值。

3. 计算结果

根据确定的全国城镇居民居住支出数据，我们分别算得了2006～2008、2007～2009和2008～2010年的居民住房使用总成本、住房的资本折旧调整和居民住房支出（见表6）。

根据京沪穗深的数据我们也分别计算出了四个大城市的居民住房使用总成本、资本折旧调整和居民住房支出（见表7）。

全国和北京、上海、广州的所有城镇居民住房支出都按使用成本法计算，由于深圳有一部分租赁住宅数据，对出租部分和自住住房分别进行了核算。

四、结果比较及可靠性分析

1. 结果比较

从全国数据的比较结果看，重新测算后的三个时间段上居民住房租赁消费占GDP的比重，明显高于虚拟折旧占GDP的比重，甚至还大于统计年鉴中的居住类支出占GDP的比重，这充分说明了我国对城镇居民住房租赁消费的核算被低估了。

三个时间段表现出明显的递增趋势，每阶段都提高1个多百分点。这也证明了，我国处于城市化向大都市化过渡时期，居民居住支出将不断提高的事实。

2010年北京、上海、广州和深圳的城镇居民住房支出占GDP的比重达到了9%～17%，明显高出全国城镇居民的平均水平。美国由城市化进入大都市化后居民住房租赁消费占GDP比重大约从5%提高到11%，大都市的居民住房租赁消费比重相对更高，我们的计算结果充分说明了这一点。

2. 可靠性分析

本文对居民住房租赁消费的估算是相对保守的。我们主要按照商品房的交易价格来计算住房的总价格，但是如果考虑到交易商品房主要是新房，多位于城市的外围，存量住房主要位于市中心，那么这样得到的商品房总价格是低于实际住房总价格的。我们确定的按揭利率是5.94%，但是按揭首付部分应该按买房者的机会成本计算，这样5.94%利率就存在高估的成分，我们在计算全国城镇居民居住支出时进行了打折，这样可能更加接近实际。

在资本折旧调整的计算上，城镇住房存量主要按常住人口与人均住宅面积算得，各年商品房的和小于总存量，我们把两者差额放在了基期，这样尽可能得到大的资本折旧调整值。因此，我们算得的城镇居民住房支出额很可能是小于实际的居民住房支出的。如果考虑到农村居民的居住支出，那么我国居民住房租赁消费肯定被低估了。

估算结果证实符合城市化向大都市化转变过程中，居民住房租赁消费的变化规律。美国在20世纪40年代城市化率超过50%，进入大都市化阶段，90年代大都市人口超过50%，在这期间美国居民住房租赁消费占GDP比重提高了一倍。2010年我国城市化率达到50%，这意味着我国将会有更多的城市人口进入到像京沪穗深这样的大都市，我国居民居住支出占GDP比重将快速提高。

因此，从理论基础、指标确定、核算过程以及核算结果四个方面来看，我们的核算都是相对保守的，能够证实我国居民消费率被低估的事实。

五、结论及政策建议

1. 在我国统计系统和统计数据约束下，使用成本法对居民居住支出的估算更确定、更可靠，在以市场租金为基础的统计系统建立之前，可以考虑以使用成本法为基础进行住房租赁消费支出核算。

如果按照使用成本法进行核算，我们认为应该在以下方面进行数据的完善。我们使用的住宅价格是当年的商品房交易价格，未参与交易住房的价格只是被简单地代替，交易与非交易住房之间如果存在系统性偏差将影响我们估算的结果。鉴于我国商品房交易市场相对于租赁市场发达的事实，获得每套住房价格的困难比获得等效租金的小，可以对非交易部分住房价格按同类型住房价格的标准来确定。

利率水平和通货膨胀率的波动性较大，这导致使用成本法计算的等效租金也随之波动。租金水平以租赁合同为基础，短期内租赁价格具有一定的粘性，相对于利率和通货膨胀率更加稳定。因此，必须采取有效措施熨平利率和通货膨胀率波动产生的影响，形成可靠且可比的使用成本数据。

2. 无论商品房、小产权房、保障房或是农村住房，都满足了居民的需求，构成居民居住支出的一部分，内需政策有必要对各种居住的需求和供给进行规范。

上述住房类型产生的根源在于制度安排的差异，不同类型住房满足了不同收入阶层居住者的需要，这种类型差异一定程度上应该给予肯定。城市中的城中村和城乡结合部存在大量的农民房和小产权房，这些住房为城市外来人口提供了大量廉价的住房供给，为外来人口提供了必要的居住服务。

另一方面，制度性的差异造成了住房、住房所有者以及居住者的不公平待遇，不利于形成高效率配置资源的住房市场。农村住房不能获得产权的认可，不能进行抵押和官方承认的交易，限制了住房的流动性和财富效应；外来居民获得本地户口，必须购买当地商品房的要求，造成商品房需求刚性，推高商品房价格。

住房需求的规范还体现在消除投机性的住房需求方面。投机性的住房需求不仅造成住房的闲置和浪费，而且会导致住房需求偏离实际，引起经济过热或过冷。投机性需求的动机在于获得住房价格上涨带来的收益，而大量的投机需求进一步推高住房的投机需求，因此住房价格的良性形成机制是减少投机需求的根本途径。

3. 发达的租赁市场不仅有助于居民住房支出的统计与核算，而且更是住房市场的有机组成部分，因此，应该积极促进我国住房租赁市场的发展，为居民提供更好的住房服务。

我们用使用成本法代替了市场房租法，如果要采用市场房租法必须建立在发达的租赁市场基础上。市场房租法要求用同等类型住房的市场租金代替自有住房的租金水平，这一方面要求租赁市场具有相等的规模，即相对较高的租赁比，另一方面，要求租赁住房在类型上更趋多样化。我国2010年的城镇居民住户调查的结果显示，我国城镇居民租赁比大约为20%，明显低于美国和大部分OECD国家，在我国居民收入明显低于发达国家的情况下，“居者有其屋”使许多城镇家庭不堪重负。我国住房租赁提供的住房主要来自居民，许多是城中村和城乡结合部，而自住房更多位于市中心，住房租赁供给类型的相对单一难以满足居民的住房需要。由于缺少专业的住房供给机构，导致租赁供给对租赁价格缺乏应有的敏感性，对市场需求的变化反应滞后。

[参考文献]

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[2] Poterba J..Taxation and housing: Old questions, new answers[J].American Economic Reviews, 1992,Vol.82,No.2.

[3] Poole, Robert, Frank Ptacek, and Randal Verbrugge.Treatment of Owner-occupied Housing in the CPI[J]. Prepared for the Federal Economics Statistics Advisory Committee Meeting, 2005.

[4]Nicole Mayerhauser and Marshall Reinsdorf. Housing Services in the National Economic Accounts[J]. .cn/qkpdf/kfdb/kfdb201202/kfdb20120203-3.pdf" style="color:red" target="_blank">原版全文

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