百灵小区开发项目可行性研究报告
百灵小区开发项目
可行性研究报告
目
录
第一章
总论 ......................................................................................................................................................... 1 1.1
项目概要 .......................................................................................................................... 1 1.2
可行性研究报告编制依据 .............................................................................................. 4 1.3
综合评价 .......................................................................................................................... 5 第二章
背景及必要性 ......................................................................................................................................... 8 2.1
项目建设背景 .................................................................................................................. 8 2.2
项目建设的必要性 ........................................................................................................ 10 第三章
建设条件 ............................................................................................................................................... 12 3.1
项目区概况 .................................................................................................................... 12 3.2
项目建设条件优劣势分析 ............................................................................................ 12 第四章
市场分析与销售方案 ........................................................................................................................... 14 4.1
市场分析 ........................................................................................................................ 14 4.2
营销策略、方案、模式和进度等 ................................................................................ 16 4.3
市场风险分析 ................................................................................................................ 18 第五章
建设方案 .............................................................................................................................................. 19
5.1 产品方案和建设规模 ..................................................................................................... 19 5.2
建设规划和布局 ............................................................................................................ 19 5.3
建设标准 ........................................................................................................................ 19 5.4 生产工艺技术方案 ......................................................................................................... 19 5.5 设备方案 ......................................................................................................................... 24 5.6 原料和燃料供应方案 ..................................................................................................... 25 5.7 公用工程、辅助工程及其它配套工程 ......................................................................... 26 5.8 节能减排措施 ................................................................................................................. 26 5.9
实施进度安排 ................................................................................................................ 27 第六章
环境影响评价 ....................................................................................................................................... 28 6.1
环境影响 ........................................................................................................................ 28 6.2
环境保护与治理措施 .................................................................................................... 28 6.3 评价与审批 ..................................................................................................................... 31 第七章
项目组织与管理 ................................................................................................................................... 32 7.1
组织机构与职能划分 .................................................................................................... 32 7.2
经营管理模式 ................................................................................................................ 32 7.3
经营管理措施 ................................................................................................................ 32 7.4 技术培训 ......................................................................................................................... 33 7.5
劳动安全、卫生与消防 ................................................................................................ 33 第八章
投资估算与资金来源 ........................................................................................................................... 35
8.1
投资估算依据 ................................................................................................................ 35 8.2
投资估算 ........................................................................................................................ 35 8.3
资金来源 ........................................................................................................................ 36 8.4
资金使用和管理 ............................................................................................................ 36 第九章
财务评价 ............................................................................................................................................... 38 9.1
财务评价依据 ................................................................................................................ 38 9.2
营业收入、营业税金和附加估算 ................................................................................ 38 9.3
总成本及经营成本估算 ................................................................................................ 39 9.4
财务效益分析 ................................................................................................................ 39 9.5
不确定性分析 ................................................................................................................ 40 9.6 财务评价结论 ................................................................................................................. 42 第十章
社会效益分析 ....................................................................................................................................... 43 10.1 社会评价基本结论 ....................................................................................................... 43 10.2 农业产业化经营 ........................................................................................................... 43 10.3
农民增收、农业增效评价 .................................................................................. 45
- 1 - 一、总
论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称
**县百灵小区开发项目 1.1.2 开发建设 单位 概况 本项目由**市**房地产开发有限责任公司开发建设。
**市**房地产开发有限责任公司前身是**县**房地产开发有限责任公司，创立于 2005 年 4 月，于 2007 年 3 月更名为**市**房地产开发有限责任公司。
1.1.3 可行性研究报告编制 原则与 依据 1 、 编制原则 （1）严格遵循国家有关法律、法规，从实际出发，合理确定建设规模，做到选址合理、功能健全、设施完善、安全卫生。
（2）本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程技术方案的可行性，认真调查研究各项基础条件，避免不利因素对工程建设和运营过程中产生的不利影响。
（3）在科学发展观的指导下，坚持可持续发展战略方针，贯彻执行国家和地区对环保、安全及消防方面的有关规定和标准。
（4）坚持“独立、客观、科学、可靠”的原则，提出可供项目
- 2 - 单位决策的建议，也为有关部门审批项目提供参考依据。
2 、编制依据 （1）建设单位编制可行性研究报告委托协议及设计要求 （2）《**市城市总体规划》（2010-2020 年）
（3）《**镇总体规划》（2007-2010 年）
（4）《**县旧城区改造实施方案》 （5）《城市居住区规划设计规范》GB50180--93 （6）《民用建筑设计通则》GB50352--2005 （7）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003 版）
（8）《**市城市规划管理技术规定》 （9）建设单位提供的基础资料和数据 1.1.4 项目提出的理由与 过程 **市拥有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经发现的具有工业开采价值的重要矿产资源有 12 类 35 种，是西部地区乃至全国煤炭和天然气的重要产地。随着全球经济的高速发展，全球性的能源供求紧张为****营造了得天独厚的发展空间，丰富的资源成为**市城市发展的强力助推器。
**市在全球性能源紧张的背景下依托资源优势抓住机遇实施科学合理的能源战略，其经济建设在短短几年之内得到了迅速的发展，成为一座经济实力雄厚的新兴工业化城市。尤其“十一五”以来，**市全力实施“结构转型、创新强市”和“统筹城乡、集约发展”战略，全市经济社会又好又快发展，成为我国西部最为活跃的经济
- 3 - 区之一。
然而，**市作为地处西部较为偏僻地区，虽然近几年依托资源优势实现了经济建设的跨越式发展，但是由于发展起点较晚、经济社会发展基础较差，城镇建设基础和居住环境条件均较为薄弱，规模小、档次低、服务功能差、承载能力弱，城镇化严重滞后于工业化进程，“小城镇、大工业”的矛盾日益突出，已不能满足随着经济发展而日益增长的经济、社会需求。
为此，**市抓住契机，适时地提出了加快城市建设的发展战略目标，制订了《关于推进城镇化的决定》，编制了《城镇化发展规划》，将城镇化作为新形势下加快****跨越式发展的最大基础建设全力推进。在城市建设中，坚持工业化带动城镇化、城镇化促进工业化的互动战略。
在此背景下，**县作为**市总体规划中的 15 个重点城镇，根据**市“三年大建设、三年大变样”的城镇总体发展战略要求，围绕“提升城镇品位、优化城镇环境、完善城镇功能、加强城镇管理”的总体思路和实施“收缩转移、集中发展”战略要求，按照“循环渐进、节约土地、集约发展、合理布局”的原则，制定了《**镇城市总体规划（2007-2020 年）》和《**镇旧城区改造实施方案》，全面启动了城镇基础设施建设和旧城区改造工程。
在此基础上，**市**房地产开发有限责任公司董事会、管理层经过深入考察调研和研究讨论，确定了建设一处集商住小区与酒店一体化开发方案，并取名为“百灵小区”，委托我公司对该项目进行
- 4 - 可行性研究。
对此，本公司接受委托后，组织有关专业技术人员对项目所在地进行了实地考察，进行了相关的材料收集和调查研究，对当地城镇规划要求和建设条件等情况进行了认真的调查研究，组织有关专家对研究方案进行了分析论证，并与建设单位交换意见的基础上编制了本可行性研究报告，力求为建设单位提供一份专业而客观的决策参考依据，也为有关主管部门进行立项审批提供审批依据。
1.2 项目概况 1.2.1 拟建地点 本项目建设地点为**市**县政府所在地**镇，项目场址位于**镇东北部旧城区改造区域，地块南临百灵路、西靠**中学，总占地面积 20445m 2 （合 30.667 亩）。
1.2.2 主要建设条件 1、本项目拟建地点位于**镇旧城区，属于由当地政府统一组织实施的旧城区改造工程，符合当地城市总体规划和旧城改造政策，并且享受旧城区改造有关优惠政策。
2、本项目拟建地点属于城镇传统生活区，目前正处于全面实施旧城区改造，周边正在或即将建设诸多新型小区、配套商业等，将形成良好的生活居住氛围。
3、项目地块紧临城市主干道路，区域内市政道路、供配电、给
- 5 - 排水、燃气热力等城镇公用配套设施完善，向北可通过城镇外环路方便出行，向南可通过百灵路及**北路等进入城镇中心区，具有方便快捷的交通出行条件。
4、本项目场址紧邻**中学，周边有**人民医院、实验小学及邮政居、购物中心等文体卫生及商业设施，具有便捷完善的生活配套设施条件。
5、本项目建设用地已落实，拆迁补偿工作已得到政府、群众等有关群体的认可和接受，场地工程地质勘察工作已完成，项目各项基础建设条件已基本落实。
综上所述，本项目具有得天独厚的区位优势和不可复制的商住配套条件，适合建设居住生活与商业休闲等居民商住地产的开发。
1.2.3 建设规模与目标 1 、建设规模 本项目总用地面积为 20445m 2 ，根据地块规划条件和项目规划要求结合当地市场需求，规划总建筑面积 35907m 2 ，拟建 1 栋中高层住宅楼、2 栋多层住宅楼和 1 栋多层酒店及配套商业用房，其中：
（1）中高层住宅楼按 9 层设计，其中底层为车库，2-9 层为住宅楼，规划建筑面积 9124m 2 ，其中住宅建筑面积 7808m 2 、车库建筑面积 1316m 2 。
（2）多层住宅楼中，1 栋按 6 层设计，底层为商业，2-6 层为住宅，另 1 栋按 5 层设计，全部为住宅，规划建筑面积为 7775m 2 （不
- 6 - 含底层商业）。
（3）多层酒店按 6 层（底部 2 层按裙房）设计，其中 1-2 层为餐饮部、会议室等，3-6 层全部为客房，规划建筑面积 8000m 2 ，另配套 619m 2 地下车库和设备用房。
（4）配套商业除住宅楼底层为 1 层外，其余全部按 2 层设计，并在场地东侧沿街布置，规划建筑面积 10173m 2 ，另建设 216m 2 物业用房等公共配套设施。
2 、建设目标 本项目根据当地城镇建设规划和旧城区改造要求，结合当地居住小区及配套商业建设需求，通过市场化运作，拟建一处基础设施齐全、配套设施完善、环境优良、完全卫生、出行便捷的现代化城镇商住小区。
3、 、 开发建设期
本项目计划开发建设期为 2010 年 7 月~2011 年 7 月，其中商品房自建设第一年下半年达到预售条件后开始销售，计划用 2 年时间内全部出售，酒店部分建成后由本项目建设单位自营。
1.2.4 投资与效益情况 1 、总体投资与效益情况 本项目估算总投资为 7000 万元，其中：商品房开发产品成本为4874 万元、形成固定资产 2051 万元、经营资金 75 万元。
根据建设单位投融资计划，本项目开发建设投资采用自筹资金与预收款结合的方式，其中投入资本金 2875 万元，占总投资的 41%，
- 7 - 其余 4124 万元由回笼预售款滚动投入，占总投资的 59%。
（ （2 ）效益情况预测 根据当地市场需求、价格水平预测数据和自营酒店运营方案，本项目预计实现商品房销售收入9292万元，其中营业税金及附加为525万元、预提土地增值税为 139 万元；自营酒店每年实现 942 万元的营业收入，其中营业税金及附加 52 万元。
项目经营成本中，根据商品房开发项目运营特点，其开发产品成本按销售进度结转为商品房经营成本，既为 4874 万元；自营部分每年运营费用为 442 万元，其中日常经营费用为 377 万元、综合折旧与摊销费为 65 万元。
根据项目营业收入与成本费用数据，本项目商品房销售实现营业利润总额3893万元，上缴企业所得税973万元，可实现税后利润2920万元；自营部分每年实现营业利润 448 万元，上缴企业所得税 112万元，可实现税后利润 336 万元。
从商品房与自营部分综合考虑，本项目总投资收益率为 12.06%，资本金净利润率为 19.53%；项目所得税后财务内部收益率为17.28%、财务净现值为 412 万元、投资回收期为 4.74 年。
从项目各项财务评价指标看，本项目财务内部收益率均高于财务基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率、资本金净利润率、投资回收期等指标均可满足投资者预期要求；项目各年累计盈余资金未出现短缺现象，表明项目运营效益满足自身的生存和运营，财务生存能力较强。
- 8 - 从财务评价角度综合考虑，本项目的建设是可行的。
1.2.5 问题与建议 从财务评价分析和敏感性分析看，对于本项目最大的不确定因素是地产价格的变动，以及按计划销售程度。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上，积极做好营销策划方案、采取适时得当的销售策略，以最大限度保障本项目的开发进度和销售计划如期完成。
1、加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。
2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投标方面的有关规定和标准。
3、积极、及时落实有关金融机构的信贷资金，确保工程建设如期、顺利进行。
4、精心安排，确保工期、质量、投资控制目标的完成。
5、工程实施过程应有全程监控，制定严格的验收标准，严格合同管理，保证建设内容的功能完善。
1.2.6 主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
项
目
单位
数值
备
注
一
基础指标
1.1
总用地面积 m 2
20445
合 30.667 亩 1.2
总建筑面积 m 2
35907
其中：地上建筑面积 m 2
35288
地下建筑面积 m 2
619
1.3
建筑密度 % 38.8
1.4
容积率
1.73
- 9 - 1.5
绿化率 % 37.2
二
技术指标
1
建设规模 m 2
35907
1.1
高层住宅 m 2
7808
9 层（1 层为车库）
1.2
多层住宅 m 2
7775
5 层,6 层（1 层位商业）
1.3
配套商业 m 2
10173
2 层 1.4
酒店 m 2
8000
6 层 1.5
公共配套建筑 m 2
216
物业用房等 1.6
地上车库 m 2
1316
高层住宅楼底层 1.7
地下车库 m 2
619
酒店部分 1.6
可出售规模 m 2
23072
1.6.1
高层住宅 m 2
7808
1.6.2
多层住宅 m 2
3775
不含 4000m 2 置换面积 1.6.3
配套商业 m 2
10173
1.6.4
地上车库 m 2
1316
1.7
自营规模 m 2
8000
酒店 m 2
8000
其中：客房 间 130
3-6 层，30m 2 /间
餐饮 m 2
2000
1-2 层，不含大堂等 1.8
规划居住户数 户 140
1.9
停车位 个 242
地上停车位 个 217
其中车库 18 个
地下停车位 个 25
1.10
开发建设与运营期限
建设工期 月 13
商品房销售期 月 24
酒店经营计算期 年 10
三
经济指标
1
总投资 万元 7000
其中：开发产品成本 万元 4874
商品房部分
形成固定资产 万元 2051
酒店部分
经营资金 万元 75
酒店流动资金 2
资金筹措 万元 7000
100%
其中：资本金 万元 2875
41.08%
银行借款 万元 0
0.00%
- 10 -
预售收入
4124
58.92% 3
营业收入 万元 18716
其中：销售收入 万元 9292
销售期各年合计
自营收入 万元 9424
经营期各年合计 4
经营成本 万元 9293
商品房销售与自营合计
其中：销售经营成本 万元 4874
销售期各年合计
自营经营成本 万元 4419
经营期各年合计 5
营业税金及附加 万元 525
商品房销售与自营合计 6
土地增值税 万元 139
商品房销售与自营合计 7
营业利润 万元 8236
商品房销售与自营合计 8
所得税 万元 2059
商品房销售与自营合计 9
税后利润 万元 6177
商品房销售与自营合计 四
单位面积指标
1
单位面积开发建设投资 元/m 2
1949
按总建筑面积平均分摊 2
单位面积土地成本 元/m 2
256
按总建筑面积平均分摊 3
单位面积利润总额 元/m 2
2294
按总建筑面积平均分摊 4
单位面积税金 元/m 2
720
按总建筑面积平均分摊 5
单位面积税后利润 元/m 2
1720
按总建筑面积平均分摊 五
财务评价指标
1
总投资收益率
12.06%
2
资本金净利润率
19.53%
3
项目投资内部收益率
137.40%
所得税前 4
项目投资内部收益率
17.28%
所得税后 5
项目投资财务净现值 万元 3442
所得税前 6
项目投资财务净现值 万元 412
所得税后 7
全部投资投资回收期 年 1.46
所得税前 8
全部投资投资回收期 年 4.74
所得税后
- 11 - 二、 政策环境与市场分析 2.1 政策环境分析 2.1.1 我国房地产业政策环境 我国自 1998 年开始对城镇住宅全面实施市场化改革以来，房地产业一直以较快的速度发展。同时随着房价的快速增长，投资型、投机性炒房现象日益加重，对城镇居民的正常购置房屋造成了较大影响。因此，为了抑制房价过快增长、优化房地产结构、稳定房地产市场和保持国民经济的良好运行，国家陆续出台了多项措施，意在遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。
1、2003 年：《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18 号文)出台，经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，“住房供应主体”被大部分的商品房所替代。
影响：房地产业成为国民经济支柱产业。
2、2004 年：国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（71 号令），通知规定国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。
影响：协议出让土地方式被招拍挂方式取代，随后全国房价涨
- 12 - 声一片。
4、2005 年：3 月份国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》（俗称“国八条”）。4 月份温家宝主持国务院常务会议，认为房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，提出八条调控和引导措施，被称为“新八条”。
影响：两个“八条”政策使楼市处于短暂观望状态，不久后楼价恢复快速增长。
5、2006 年：5 月《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（37 号文）出台，被业界称为“国六条”。意见规定对购买住房不足5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。套型建筑面积 90 平方米以下住房比重必须达到开发建设总面积的70%以上。
影响：“国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现报复性上涨。
6、2007 年：8 月 7 日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24 号文）出台，核心内容在于“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。10 月 1 日《中华人民共和国物权法》正式颁布实行，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。11 月 30 日，建设部等七部门联合发布《经济适用房管理办法》，明确规定经济适用住房购房人拥有有限产权。
- 13 - 影响：政府开始转向“以廉租房为重点”，开始更加重视住房保障制度方面的完善，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。这意味着房地产业的调控方向将发生重大变化。
7、2008 年：1 月 7 日国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。2月央行和银监会联合发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》，3月住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。下半年起，地产业连续 5 年的宏观调控结束：9 月 16 日、10 月 9 日、10 月 30 日、11 月 26 日、12 月 23 日五次降息。10 月 22 日财政部、国税总局宣布降低住房交易税费，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，央行宣布首套住房贷款利率下限可打七折，最低首付比例降为 20%。12 月 21 日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，减免营业税，放松二套房贷。
影响：在全球金融危机的背景下，中国楼市出现 10 年大拐点，量价齐跌。下半年宏调转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，11 月起成交量开始回升。
8、2009 年：2008 年下半年尤其是四季度以后，金融政策转向“积极”，多次下调存款准备金率，五次降息，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的 0.7 倍；最低首付款比例调整为 20%。中央经济工作会议将 2009 年定调为“保增长扩内需调结构，推动经济又好又快发展”；“131”号文提出了若干促进房地产市场健康发展
- 14 - 的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施。
影响：这些促进住房消费的优惠措施，对金融危机以来走向低谷的房地产也在 2009 年得到快速回暖，成为抵御国际金融危机、抑制经济恶化的重要支撑产业，实现了房地产市场经历了从低谷到高峰的华丽转身。同时也造成了房价和销量飞速上涨态势，原本低迷的楼市迅速反弹，商品房销售面积、销售额、销售均价达均超过 2007年的最高点，使房地产政策由年初的刺激政策开始转向抑制房价上涨转变，形成房地产政策和楼市价格的过山车般的变化。
9、2010 年：由于 2009 年下半年开始的新一轮房地产价格的快速上涨，造成了投机炒房等热钱迅速流入楼市，房价过快上涨、泡沫隐现、投资趋热等问题也随之暴露，使国家房地产业调控政策向“重民生、抑投机，抑制房价、扩大保障”转变。上半年陆续出台了抑制房价过快上涨、促进房地产平稳发展及增加保障性住房等有关政策，如：2009 年 12 月国土部等部委联合发文收紧土地受让政策，开发商须首付一半且一年内缴全款；2010 年 1 月国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国 11 条），严格二套房贷款管理，首付不得低于 40%，加大房地产贷款窗口指导，央行提高存款准备金率；3 月份国土资源部再次出台了 19 条土地调控新政，加强土地竞拍、打击囤地；4 月份开始提高房贷首付比例，尤其对二套及以上房贷大幅提高首府比例和贷款利率，甚至停止三套以上房贷，
- 15 - 出台购房标准按户认定等新的政策措施，以期有效抑制楼市投机、哄抬炒作房价等。同时，也相继出台了增加保障性住房等政策，如国土部要求城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于 70%等。
影响：北京、上海、广州、深圳等高房价城市房地产宏调控政策效果明显，成交量大幅下滑，价格也开始出行松动。而中小城市，尤其中西部地区中小城市由于本身房地产业起步较晚、发展较慢、房价较低、整体收入较低、楼市投机炒作现行少等因素，宏观调控政策影响较小，不过由于国务院及有关部委和当地政府对增加保障性住房供应要求，目前各地区开始大规模实施旧城区改造、加大供应经济适用房、廉租房、改善型普通住房，从而对房地产业平稳发展奠定了基础，也对今后房地产业发展明确了方向。
2.1.2 **** 房地产投资环境 1、****新城市建设、城镇化政策，会大力促进房地产业的发展。“中部地区、中等城市、中产阶层、中等教育”四个中等为城市发展理念的**市，是继“珠三角”、“长三角”、“京津塘”三大经济圈热后，全国经济辐射性发展的必然趋势，给****发展带来前所未有的机遇，也给****房地产业发展带来勃勃生机。
2、产品深加工、提高附加值是****提高资源利用效益、增加经济效益的富有远见卓识的政策，也是当地社会经济保持长久发展的重要措施。因此，随着经济社会的持久稳定发展，也将持续带动相关产业链和劳动就业，从而也将为房地产开发带来更多机会。
- 16 - 3、***“金三角”，作为**的一项重要发展战略，将****建设成为**规模的中等城市，实现三足鼎立的格局，无疑会使**的经济实力得到空前壮大。在此背景下****发展成中等城市的目标是明确的，房地产业的前景是光明的。
4、宏观调控政策，国家对房地产业的宏观调控政策，使不具开发实力和能力的企业面临危机，但对有实力和能力的企业是有利的，只有房地产业市场健康发展，才会有房地产业的长远发展。
5、招商引资优惠政策。**市各级政府均制定了当地招商引资优惠政策，吸引外部资金、外部企业的进驻，将有力地促进就业与人口的增长，拉动消费需求，从住房、医疗卫生、教育培训、文化艺术、商业服务、旅游、交通、商务等均会得到大力发展，这就会给房地产的发展带来空前的机遇。
6、城镇化进程和生态移民工程的不断深入，使**市各级城镇全面实施旧城区改造、基础设施建设、移民安置工程，也给信誉好、有实力的房地产开发企业带来巨大市场空间。
综上所述，随着国家对房地产业采取以扼制投机性炒房、扩大保障性住房、持续稳定发展为主的各项宏观政策背景下，借助**市持续快速发展的社会经济建设和良好的投资环境，以该市全面加快实施城镇化进程对房地产业提供巨大市场发展空间为契机，开展与当地社会经济条件相适应的房地产开发项目具有良好的政策和投资环境。
- 17 - 2.2 房地产市场分析 2.2.1 **市 市 房地产市场运行情况 在国家宏观调控和促进房地产市场健康发展政策的驱动下，2009 年**市房地产市场总体呈现出房地产开发完成投资额持续增长，商品房新开工及销售面积增加，二手房交易活跃等特征。
1、房地产开发完成投资持续增长。如**市中心城市房地产完成投资额逐月增长，全年完成房地产开发投资 144.8 亿元，同比增长30%，占城镇以上固定资产投资的 36%。
2、商品房供求面积皆呈上升趋势。全年各类商品房施工面积为1522.47 万平方米，较去年同期增长 76%，其中新开工面积 927.67万平方米，同比增长 80%。由于新开工面积的增加，商品房预售面积也随之上升，2009 年累计商品房预售面积达 491.86 万平方米。
3、商品房售价一路走高，新开盘价格普遍上调。据统计 2009年 12 月底**区商品房的平均销售价格为 4701.2 元/平方米，同比上升 28.5%，其中住宅商品房 4154.5 元/平方米，同比上升 13.56%。随着新开楼盘价位的提高，部分在售楼盘的售价跟着上调，上调幅度每平方米在 500 元左右，这促使全市商品房价位的整体上升。
4、二手房交易面积逐季上升，交易均价涨幅较大。在国家及地方政府一系列税费优惠政策的支持下，二手房交易呈不断上升趋势。截止到 2009 年 12 月底，**区二手房交易面积 25.51 万平方米，成交金额 116079.1 万元，均价 4550.34 元/平方米。由于一些新建商品房进入二手房流通领域，促使二手房交易均价的大幅上涨。
- 18 - 2.2.2 **县 县 房地产市场分析 本项目位于**市**县**镇，该镇是**县政府所在地，也是《**市城市总体规划（2010-2020）》中的 “一主两副十五镇”重点城镇之一。
由于发展基础薄弱、起步较晚，**县城镇化进程较缓慢，其城镇基础设施和生活居住环境条件非常薄弱，已不能满足随着经济发展而日益增长的社会需求。为此，**县政府根据**市城市总体规划要求和 “三年大建设、三年大变样”的发展战略要求，制定了“提升城镇品位、优化城镇环境、完善城镇功能、加强城镇管理”的城镇化建设总体思路，全面开展了旧城区改造和城镇基础设施建设工程。
尤其进入 2010 年以来，为了加快城镇建设进程，**县开始实施**镇旧城区进行全面拆迁改造工程，规划利用三年时间将旧城区改造成为整体环境优美、基础设施健全、独具特色的现代化城市新区。在**镇旧城区改造过程中，主要采取政府统一规划、市场化运作的实施方案，引进*内外有实力的房地产开发商参与改造工程，以充分利用社会力量促进旧城区改造工程的效率。
因此，由**县政府统一规划实施的旧城区改造工程，不但形成对居住、商业等地产市场的巨大需求，也给当地房地产业创造了广阔的市场空间。
综上所述，本项目作为以**县**镇全面实施旧城区改造为契机，实施集生活居住、配套商业、酒店为一体的商住小区，具有切实的
- 19 - 市场需求和发展空间。
2.3 建设规模 根据项目地块规划要求和当地住宅市场需求，本项目拟建一处环境优良、配套齐全、功能完善、出行便捷的优质商住小区。
本项目建设用地面积为 20445m 2 ，根据地块规划条件和项目规划目标结合当地市场需求，本项目拟建集住宅、商业和酒店为一体的综合性商住小区。
因此根据地块条件和项目建设单位设计任务要求，本项目居住区与酒店统一进行规划，其规划总建筑面积 35907m 2 ，其具体建设规模指标如下表所示：
建设规模指标一览表 序号 项目
单位 规模 备
注
1 总用地面积
m 2
20445
30.667 亩 亩
2 规划总建筑面积
m 2
35907
2.1
高层住宅 m 2
7808
1 栋 9 层（底层为车库）
2.2
地上车库 m 2
1316
高层住宅楼底层 2.3
多层住宅 m 2
7775
1 栋 5 层，1 栋 6 层（底层商业）
2.4
配套商业 m 2
10173
2 层沿街商铺，含住宅底商 2.5
公共配套建筑 m 2
216
物业用房等 2.6
酒店 m 2
8000
1 栋 6 层（底部 2 层裙房）
2.7
地下车库 m 2
619
酒店地下车库及设备用房 3 容积率
1.73
按地上建筑面积计算
4 建筑密度
38.8%
- 20 - 5 绿化率
37.2%
2.4 营销方案 2.5.1
价格定位 根据**县**镇房地产市场供需和未来发展趋势，结合项目总体开发定位和当地同类型物业市场价格行情，本项目各类物业销售价格建议为：
价格定位一览表 序号 物业项目 单位 当地市场行情 本项目价格定位 1 中高层住宅 元/m 2
2500~2800 2600 2 多层住宅 元/m 2
2100~2500 2300 3 商业 元/m 2
5000~8000 6000 4 车库 元/m 2
2000~2200
2200 5 酒店客房 元/间.天 150~220 180 2.5.2
营销方案建议 高素质的地产开发项目，除了高水平、人性化的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。
根据本地地产营销特点和市场销售经营，结合本项目市场定位和开发特点，建议采用以下营销推广策略：
1 、广告宣传策略
在市场推广和营销上，根据开发进度和销售计划，按计划、分阶段、系统地对小区的整体形象和“卖点”集中进行广告宣传。广
- 21 - 告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定。
2 、促销策略 （1）促销的阶段性策略。按以下阶段促销：①销售准备阶段；②首次公开展销和跟进销售阶段；③二次公开展销及跟进销售阶段；④三次公开展销及跟进销售阶段；⑤扫尾阶段销售。以上策略应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。
（2）销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：①收入较高或中、高收入的消费者；②拟更新换代商品房的消费者；③地产投资者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况，以及市场情况而定。
（3）促销手段。应采用多种促销手段，包括：①广告宣传；②内部认购；③人员直销；④举办展销会；⑤集团认购；⑥有针对性地举办展销会；⑦灵活多样的付款方式；⑧工程质量、进度及完善的小区物业服务承诺和展示；⑨售楼现场样板房促销。
- 22 - 三、建设地点与 区域条件 3.1 建设地点 3.1.1 地块位置 本项目场址位于**县**镇东北部，场地南邻百灵路、西靠**中学，东、北两侧为规划路。项目建设用地面积 20445m 2 （约合 30.667亩）。
3.1.2 土地权属情况 本项目拟建区域为**镇旧城区，现由*政府统一规划实施旧城区改造，由*政府征用为城镇建设用地。目前本项目建设用地已由本项目建设单位通过竞价取得国有土地使用权，土地权属明确。
3.1.3 场地现状
本项目拟建场地为南北长、东西宽的平面形状，其中场地北半部分东西较窄、南半部分较宽，场地西靠**中学、南邻**镇主干道——百灵路，东侧、北侧沿规划路。场地内现有大约 10000 平方米的居民住宅，全部为砖混为主的平房，无其他建构筑物和文物古树等受保护单位，场地较为平坦。本项目现有建筑拆迁和补偿安置须由建设单位按照*政府统一制定的旧城区改造实施方案和拆迁安置补偿条例进行拆迁安置补偿。
- 23 - 3.2 区域概况 3.2.1 地理位置 本项目拟建地点位于**县政府所在地——**镇，位于**县东南部，东距**区 130 公里。
3.2.2 基础设施 **县区位条件优越、交通路网完善。境内六条干线公路黑色化通车里程达 700 公里；随着沿黄一级公路、独贵塔拉奎素黄河公路大桥和乌拉山至**镇铁路的建设，以北线沿黄一级公路、南线 109高速、南北通道 S215 公路为支撑的“工字型”高等级公路网络和“一横一纵”铁路网络正在形成。全*现有 220 千伏变电站 2 个，110 千伏变电站 4 个，35 千伏变电站 10 个，供电能力达到 54 万千瓦，县级调度实现自动化。全*城乡电话普及率达到 92%，移动通讯网络覆盖全*。
3.2.3 自然环境 **镇属****剥蚀丘陵地貌，微地貌属于丘陵斜坡。地面高程1355.52～1358.88m，地面坡度 0.5%～1.8%，拟建场地内全部为风积砂覆盖，植被发育一般，场地属简单地貌。
气候类型属典型的温带大陆性气候，年日照时数 3300 小时，日照百分率 71—73%，年平均气温 6.5℃，平均水温 15.8℃，年平均降雨量 200---250 毫米，无霜期 135—140 天，冬季少雪，夏季少雨，气候干燥，昼夜温差大，适宜多种农作物生长及畜牧养殖业发展。
- 24 - 3.2.4 社会经济发展概况 近年来，**县始终把抓“发展第一要务”放在最重要位置，千方百计促发展，实现了经济又好又快发展。地区生产总值十年翻了两番，年平均增长 16.1%。
2009 年，全*实现地区生产总值(GDP)41.79 亿元，比 1999 年的9.38 亿元翻了两翻，从 1999 年到 2005 年，在 6 年实现 GDP 翻番的基础上，到 2009 年仅用 4 年再次实现翻番。三次产业结构比由 1999年的 32.2:44.6:23.2 调整为 16.4:34.1:49.5。第三产业实现了迅猛发展，对经济增长的贡献不断提高。
全*拥有 1 个中心城镇、7 个建制镇、2 个重点工矿区、3 个工业园区，城镇总人口达 4 万人，全*城镇人均绿地面积达到 5 平方米，基本形成了以中心城镇为核心、工业园区为骨干的功能互补的城镇网络群。中心城镇**镇镇区面积 12 平方公里，公共绿地 7.6 万平方米，道路 46 万平方米，社会服务和居住服务功能完善，辐射带动能力较强。
3.2.5 资源条件 **县资源富集，发展前景广阔。
1、农畜产品资源：粮食年产量 2 亿公斤；牲畜总头数达 210 万头只，以**白绒山羊和****细毛羊为主，其中**白绒山羊绒质优、产量高，堪称“纤维宝石”。
2、矿产资源：已探明石膏储量 6500 万吨、食盐储量 505 万吨、天然碱储量 700 万吨、芒硝储量 5000 万吨，是无机化工的主要原料；
- 25 - **2#土性能独特，已探明储量 3.4 亿吨，远景储量 10 亿吨，为国内外少见的非金属粘土矿，可广泛用于石油、化工行业生产的环保、催化等方面；境内有煤面积 6350 平方公里，煤炭总储量 513 亿吨，其中塔然高勒矿区已取得探矿权 681 平方公里，探明储量 50 亿吨。
3、天然气资源：区块面积 9800 平方公里，探明的储量 500 亿立方米，是****大气田的组成部分，大牛地至**县天然气管输工程末站建在**工业园区，年供气能力 15 亿立方米。
4、旅游资源：**草原以其独特的自然条件，具有纯朴、自然、博大精深的塞外风光特色，形成了黄河、草原、沙漠、七星湖、摩林河温泉、夜鸣沙等独具特色的自然景观。其中穿沙公路举世无双，名扬天下；库布齐百里特大响沙带，浩瀚无边，奇险引人，游人踏处，发出浑厚深远的马达轰鸣声，堪称世界奇观；人间仙境、世外桃源的七星湖，水明如镜，万花争芳吐艳，珍禽益乌竞放哥大喉，雨后人岛者可遇到罕见的沙漠中的“海市墨楼”景观；摩仁河温泉汩汩涓流温暖心扉，万亩马莲滩，花香袭人；小南河、黄河故道马头湾，景色怡人，令人留恋忘返。
3.3 主要建设条件 1、本项目拟建地点位于**镇旧城区，属于由当地政府统一组织实施的旧城区改造工程，符合当地城市总体规划和旧城改造政策，并且享受旧城区改造有关优惠政策。
2、本项目拟建地点属于城镇传统生活区，目前正处于全面实施
...
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