02××经济开发区管委会大厦物业管理方案
02×× 经济开发区管委会大厦物业管理方案
一、××经济开辟区治理委员会孵化大厦物业治理项目报价表 项目名称：××经济开辟区治理委员会孵化大厦物业治理项目报价表
日期：2006 年 4 月 30 日
单位：元 名称
项目 协商前基础报价 协商中第一次报价 协商中第二次报价 最终报价 备注 物业治理用度 707766
别的（列明项目）
开辟免费
特约办事免工时费
合计 707766
最终报价人民币大写 小写：707766 元
大写：柒拾万柒千柒佰陆拾陆元 提供商名称：（盖章）
法定代表人或授权委托代庖人（具名）：
二、××经济开辟区治理委员会孵化大厦物业治理项目分项报价表（格式）
提供商名称：
日期：2006 年 4 月 30 日
单位：元
序号
名称
办事内容
单位
数量
单价
总价
备注
1 治理职员用度 人为及相关、梳妆，综合办公费
87700
2 保安费 人为、梳妆
234168
3 干净费 人为、梳妆
90432
4 绿化费 人为、梳妆
16152
5 维修费 人为、梳妆
123528
6 外墙洗濯 外墙玻璃、墙面，高空干净
45000
7 工具折旧费
15540
8 企业治理费
30626
9 企业利润
30626
10 营业税金
33994
11 合计
707766
提供商名称：（盖章）
法定代表人或授权委托代庖人（具名）：
三、用度测算表 序号
用度项目
测算依据
）
月合计（元）
年合计（元）
一
治理职员人为及相关用度
1
治理处主任 1 人 人为标准 2500 元/月 2500 30000 2
治理处副主任 1 人 人为标准 2000 元/月 2000 24000 3
人为相关用度 包括社会保险、教诲、福利、工会经费等,人为的 45％ 2,025.0 24300 4 梳妆费 冬装 1 套每套 200 元，夏装2 套每套 150 元 83.3 1,000.0 5
综合办公费 差旅交通费 300 元/月，电话费﹑手机费 300 元/月，办公用品 100 元/月， 700 8400
小计
7,308.3 87,700.0 二
保安职员人为用度
1
保安主管 1 人， 人为标准 1000 元 1000 12000 2
保安班长 3 人 均匀人为 850 元 2550 30600 3
保安员 18 人 均匀人为 750 元 13500 162000 5
人为相关用度 人为的 8% 1364 16368 6
梳妆费（含雨衣等）
均匀每人每年 600 元。（冬装、大衣、春秋装、雨衣各一套、夏装两套，帽子肩章、腰带等一套）
1100 13200
小计
19514.0
234168.0
三
干净费
1
室内保洁员 10 人 人为 550 元 5500 66000 2
室外保洁员 2 人 人为 600 元 1200 14400 3
人为相关用度 人为的 8% 536 6432 4
梳妆费 夏装 2 套 60 元/套，春秋冬装 2 套 90 元/套 300.0 3600
小计
7536.00
90432.00
四
绿化费
1
绿化 2 人 人为 600 元 1200 14400 2
人为相关用度 人为的 8% 96 1152 3
梳妆费 夏装 2 套 60 元/套，春秋冬装 2 套 90 元/套 50.0 600
小计
1346.00
16152.00
五
平常维修职员人为及相关用度
1
工程主管 1 人 人为 1200 元 1200 14400 2
设备运行 5 人 人为 900 元 4500 54000 3
维修 4 人 人为 900 元 3600 43200 4
人为相关用度 人为的 8% 744 8928
5
梳妆费 夏装 2 套 60 元/套，春秋冬装 2 套 90 元/套 250.00 3000
小计
10294.00
123528.00
六
外墙洗濯费
濯 每年洗濯 1 次，每次 45000
3750.00
45000.00
七
创办物品折旧
入住时需配备的物品.明细表附后 1295.00
15540
八
小计
一至七项
51043.3
612520.0
九
企业治理费 八×5％ 2552.17
30626.00
十
营业税金 八×5.55％ 2832.91
33994.86
十一
企业利润 八×5% 2552.17
30626.00
十二
总计
八至十一项
58980.57
707766.86
注：本测算未涉及招标文件办事内容外的: :
1 1 、 化 粪 池 整 理 ﹑ 门 前 三 包 ﹑ 垃 圾 清 运 等 政 府 规 费 及 协 调 费
2 2 、根据物业治理条例准则，甲方应无偿提供一定面积的治理用房，包括办公室1 1 间，保安维修宿舍 1 1 间，维修劳动间 1 1 间，堆栈保洁工具室 1 1 间。
创办物品一览表
分类
名称
单位
数量
单价
折客岁限
合计
办公用品 电脑、打印机 台 1 5000 3
1,667 沙发 套 1 2000 3
667 办公桌椅 套 3 400 3
400 资料柜 组 2 400 3
267 小计
3,000 保安用具 对讲机 部 5 800 3
1,333 橡胶警棍 根 4 40 2
80 双层床 张 11 160 3
587 被褥 套 20 100 2
1,000 强光手电 个 3 80 1
240 小计
3,240 干净设备 多效用洗地机 台 1 3000 3
1,000 吸尘吸水机 台 1 1200 3
400 垃圾清运车 辆 1 600 2
300 高压喷枪 个 1 1000 2
500 2 米人字梯 个 2 950 2
950 小计
3,150 绿化设备 剪草机 台 1 4000 5
800
修边机 台 1 3000 5
600 三轮车 台 1 600 1
600 小计
2,000 维修工具 2 米人字梯 个 1 350 1
350 小型工具 套 4 300 1
1,200 压力钳、老虎钳劳动台等 套 1 2000 3
667 电锤、电钻 套 1 2500 3
833 劳动梯（6 米铝合金）
个 1 1200 2
600 管道疏通机 台 1 800 3
267 双层床 个 2 200 3
133
接线盘 个 1 300 3
100 小计
4,150 总计
15,540
第二部分：物业治理业绩表
序号 项目名称 类型 建筑面积 接受日期 获奖环境 1
商业/办公 6 万 m2
1996.2
2
商业 1.5 万 m2
2002.3
3
商业/办公 8.5 万 m2
2003.7 2005 年度省优园区 4
商业/办公 1.5 万 m2
2003.11
5
商业/办公 5 万 m2
2004.3
6
商业/办公 1.1 万 m2
2005.2
7
商业/办公 1.5 万 m2
2005.3
8
住宅 9 万 m2
2002.10
9
办公楼 4 万 m2
2003.10 04年市优大厦，05 年省优大厦 10
写字楼 1 万 m2
2004.3
11
写字楼 1.2 万 m2
2005.1
12
住宅 5.5 万 m2
2005.1 2005 年度市优大厦 13
写字楼 8 万 m2
2005.3
14
商业 1.2 万 m2
2005.10
15
办公楼 6.3 万 m2
2005.10
16
写字楼 3 万 m2
2005.10
17
办公楼 2.8 万 m2
2006.1
18
住宅 2.5 万 m2
2006.1
19
住宅 10.5万m2
2006.2
企业主要业绩
第二部分：
物业治理实施方案
第一章
物业治理办事构思
×× 物业公司简介
××团体是一家跨地区、跨行业的综合性大型股份制企业团体，注册资金1.2 亿，谋划范畴涉及汽贸、房地产、药业、物业治理、告白、IT 等多个产业，是天下办事行业 500 强企业及山东省首批 51 家现代企业制度试点单位之一。××团体山东物业治理有限责任公司是××团体旗下的国度二级资质物业治理企业，成立于一九九六年。成立之初，议决引进香港世纪旅店治理团体、深圳市莲花物业治理有限公司先进的治理理念，连合自身优势，形成了独特的“宾馆式办事”、“星级化治理”的谋划模式；并顺利议决了 ISO9001（2000）质量标准体系认证。公司现有员工 500 余人，治理职员全部具有大专以上学历，此中，硕士生、本科生占 85%，高级工程师、物业治理师、经济师、园艺师 21 人，其他各类技能职员也都 100%持证上岗。
××物业公司除承接团体各分公司商业物业治理劳动外，外拓业务已由济南延伸至青岛、济宁、潍坊、临沂等地区，承接了槐荫政务中心大厦、中国重汽销售大厦、济南铁路局办公大院、济南工商局办公楼及住宅楼、济南火车站、新世界阳光花园、临沂华通国际商务大厦、临沂市建设银行办公楼、济宁市车管所、山东省立医院高层住宅区、山东省委党校宿舍、同济杰座小区等各类物业，委托治理面积 100 多万平米，积累了丰裕的各类高档物业、园林设计等物业治理阅历。
公司秉承“偕齐鲁淳朴之风，用真心办事；融国际时尚理念，为业主当家”的办事理念，回报社会，不断追求办事的更高地步。公司治理的槐荫区政务中心大厦和济宁××汽车园被评为 2005 年山东省物业治理优秀项目，省立医院高层住宅被评为济南市物业治理优秀项目；××物业在《齐鲁晚报》、《生活日报》联合主办及济南时报主办的房地产观察活动中，被评为 “济南市十大物业治理品牌企业”；在济南市物业治理行业技术比武中，多次获得一等奖；××保安一连三年被济南市委、市公安局誉为“济南市青年文明号”；公司总司理孙韬先生在天下百佳物业司理人被评选活动中被授
予“天下百佳物业司理人”的称号，同时被山东省家庭办事业协会评为“诚信办事十佳先进劳动者”。在 2006 年 4 月省建设厅住宅与房地产业 10 年成就展系列活动中，在全省 1500 家物业治理企业中，××物业脱颖而出，被评为山东省优秀物业治理，跻身全省 40 强济南 10 强。
物业治理概况
××经济开辟区管委会孵化大厦位于××市经济开辟区府前街，占地面积：4 万平方米，此中绿地面积 8600 平方米。建筑面积：4.06 万平方米，此中:办公3.87 万平方米；其他 1715 平方米。办公室环境：带电梯办公楼共 2 栋。
公用设施、设备及大众场所（地）环境：
1、小区车辆出入口 2 个，人行出入口 3 个； 2、门路、车行道 6200 平方米，人行道 4650 平方米； 3、绿化面积 8600 平方米； 4、浑水管长 719 米，浑水查抄井 38 座；雨水管长 1561 米，雨水查抄井 57座，雨水进水井 123 座，化粪池 2 座； 5、路灯 31 盏，地灯 18 盏，草坪灯 18 盏，其他照明设施：无； 6、体育设施：篮球场、网球场各 1 个、羽毛球场 2 个 ； 7、停车场：露天专用停车场 2 个，占地面积共 2160 平方米，停车位 84 个，露天零散停车位 66 个； 8、电梯 4 台，功率 4 台共 43 千瓦，品牌型号客梯（GPS-Ⅲ）、货梯（SG-VF），启用时间：2006 年 5 月 1 日； 9、配电房变压器 3 台，容量共 2850 千瓦，品牌型号 s11-M，启用时间 2006年 5 月 1 日；
10、生活蓄水池 23 立方米，消防水池 160 立方米，消防水箱 45 立方米；生活水泵 4 台，功率为 5.5 千瓦/台，启用时间 2006 年 5 月 1 日；排浑水泵 2台，功率为 4 千瓦/台，启用时间 2006 年 5 月 1 日，消防水泵 3 台，功率为 15千瓦/台，启用时间 2006 年 5 月 1 日；
11、消防自动报警系统环境及消防灭火器配备环境 办公楼具备消防自动报警系统，并按消防部门要求配备消防灭火器； 12、智能化系统监控系统、网络、有线电视；
13、其他设施设备环境中央空调机房一座，面积 1654m2,主机为 2 台螺杆冷水机组。
物业治理办事范畴：
1、整个院落及办公楼等建筑物内部安定、保卫；整个院落及办公楼等大众卫生，包括公用部分（除办公室、会议室、欢迎室、咖啡厅以外均包括在内）卫生、保洁；整个院落内所有设施的运行、维护。
2、绿化摆放、外墙洗濯； 3、执行《国度物业治理办事质量范例》贰级物业治理办事标准 。
4、物业耗材由乙方报筹划，甲方核实后，由甲方认真提供。
委托治理目的
一、物业外观的保值增值。议决对整体物业的专业化治理、养护，保持和进步物业的完好程度，使物业实现不仅保值而且增值的目的。
二、物业设备、设施的良性运转。依靠专业化的工程办事步队和专项设备维保方案，使设备始终处于良性运转状态，实现其经济性、高效性运作的连合，保证整个大楼的信息传递快捷、劳动渠道畅通，表现办事高效形象之目的。
三、安定、舒适环境的创造。依靠准军事化治理的一流内保步队，全程监控大楼办公区的消防、安定劳动，保持刑事案发率低于国度标准，议决优质的办事，为业主和来宾提供幽雅舒适的劳动环境，实现“安定”大厦。
四、省心、放心“管家”委托目标实现。物业治理的基本目的，是改革传统后勤治理模式、降低治理成本，减少机关人力、物力的投入，实现监督与执行破裂的现代治理理念，议决合同干系为管委会孵化大厦实施专业化、联合化的物业治理，依靠监督手段保障物业代价得以表现，维护和进步管委会孵化大厦的整体窗口形象。
委托治理原则
根据国度物业治理有关条例以及物业托管合同，本着“严谨、务实、高效”的劳行动风和“精悍高效、优质办事”的治理原则，执行公司“为业主创造安定、文明、优美、舒适的劳动环境”的质量目标，实行“管、养、修、办事”为一体的综合治理。
委托治理目标承诺
1、在治理合同期内把大楼治理成“安定、文明、优美、舒适”的物业区。根据委托治理事项和《天下城市物业治理优秀大厦标准》，对大厦的衡宇设备、市政公用设施、绿化卫生、交通、治宁静环境相貌等项目举行维护、修缮和治理。在大厦抵达硬件指标后、一年内创建“市优秀示范大厦”，两年内创建“山东省优秀示范大厦”，三年内创国优示范大厦。
2、衡宇完好率 98％、衡宇零修急修实时率 100％、维修质量合格率 95％以上 3、治理费收缴率 95％ 4、绿化完好率 95％ 5、干净保洁率 95％ 6、门路完好率及使用率 98％以上 7、化粪池雨水井浑水井完好率 98％以上 8、排水管明阴沟完好率、路灯完好率 98％以上 9、停车场单车棚完好率 98％以上、大众文体设施、休息设施以及小品雕塑完好率 98％以上 10、 治安案件产生率 0 11、 消防设施设备完好率 100％、火灾责办事故产生率 0 12、 违章产生率 5％以下与处理 100％ 13、 有效投诉率 5％以下与处理率 100％ 14、 治理职员专业培训合格率 100％ 15、 维修办事回访率 100％、维修办事回访单、业主或用户对本物业治理的综合满意率 95％； 物业治理定位
连合××经济开辟区管委会孵化大厦物业治理实际环境，我们将物业治理定
位为：
环保
高效
亲和
环保
在人类居住环境日渐卑劣、重视可持续成长、重视健康、重视环保的大环境下，人们对劳动、生活环境发起了新要求，因此，保持物业辖区环境的自然、健康成为大厦建设的重要课题，我们拟从物业作业方法、物料、耗材、消杀剂的选择予以控制，将降低混浊、保护环境作为基本原则。
高效 管委会孵化大厦作为高新区窗口部门、高科技产业孵化基地，其劳动的高效将直接干系到对外办事效率。物业治理中，将以严密的劳动程序、科学的治理方案、快捷的应急措施和超强的应变能力，保障大楼设施的高效运转，为“高效”职能提供硬件。
亲和
在建设“和谐”社会理念的背景下，接纳关闭式与绽放式连合，外松内紧的大厦安定治理，是在“自然、绽放”的生活大环境中寓以专业、严谨的保障措施；营造宽松、温馨的劳动环境，实现面劈面微笑办事，采取客服中心信息反馈模式，重视细节办事和环节控制，并在此基础上，议决业主回访制度，挖掘办事潜力，提拔办事档次，使每一位业主真正体验到主人的尊贵。议决“以人为本”办事理念，接纳差异性办事模式，根据需求的针对性制定劳动标准和办事内容、办事措施，包含平常办事、筹划办事、预约办事、特约办事等一系列办事内容，以满足不同性质、不同条理的需求。
××物业携齐鲁淳朴之风，秉承做业主知心管家的谋划理念，真挚为业主提供专业、便捷的超值办事，使入驻业主能够得到全方位细心呵护。
×× 物业优势
根据管委会孵化大厦的物业特点，明确物业治理的难点、重点及治理思路，实行表现××物业治理特色、治理水平，做省心、放心管家的办事理念。制定具有特色的针对性、差异化治理的办事模式。我们对此具有突出优势：
◆阅历优势
具备同类物业的治理阅历。
公司目前已治理着包括济南槐荫区政务中心大厦、济南市工商局、济南市火车站、济南市铁路局、临沂华通大厦、济宁等多个办公楼项目，在管委会孵化大厦项目的物业治理中，我们将进一步领悟提炼办公写字楼物业的治理阅历，铸就管委会大厦物业治理的“品牌”。
◆理念优势
作为成长多年的专业化物业公司，公司以
“××物业，超越业主盼望”为自己的企业使命，秉承“偕齐鲁淳朴之风用真心办事，融国际时尚理念为业主当家”的办事理念，着力为管委会孵化大厦业主创造一个高效文明和谐的生活居住环境，并议决持续的改进和提拔，使物业能够保值及不断增值，塑
造同类物业治理优质办事之范例。
◆品牌优势
××物业立足自身优势，博采众家之长，吸纳合作伙伴和竞争敌手的优点，形成了独占的“旅店式办事”、“星级化治理”模式，已成为济南市乃至山东省物业治理品牌企业。公司所治理的槐荫区政务中心大厦和济宁××汽车园被评为 2005 年度物业治理省优项目，省立医院高层住宅等被评为市优项目，充分证明了公司的实力。
◆独占的 大型花木公司
议决对自身优势资源的最佳整合，我们可为各类业主提供“一站式”的物业治理整体办理方案。除物业治理主业外，公司下属的花木公司是济南市最大的综合性花木公司之一，拥有自己专业的大型综合性花木公司是××物业的又一特色。占地 100 余亩，温室面积 4000 余平方的××花木公司，有着一流的硬件设施和技能步队，集花卉销售、花木租摆、绿化园林工程等业务于一体；博识的技能、丰裕的阅历，必将会为管委会孵化大厦绿化的建设与治理带来可靠的保证。
◆多方支持优势
××团体山东物业治理有限责任公司是××团体旗下的国度二级资质物业治理企业，成立刻间长，和香港世纪旅店治理团体、深圳市莲花物业治理有限公司建立长期战略同盟干系，引进其先进的治理理念，并连合自身优势，形成了独特的谋划治理模式。
随着比年来××团体的不断成长，团体十分注重对社会的办事，并建立物业治理为主导产业的成长偏向。随着业务的不断开展，××物业人已被省内市场普遍的接纳，创造出了独占的治理特色，××物业将依托××团体强盛的经济实力，并在人力、物业资源上具备了可靠的保障和范畴效应，能对管委会孵化大厦的治理形成强力支持。
◆职员优势
在多年的物业治理历程中，××培育了一批优秀的物业治理人才，尤其处理政府专有的治理业务游刃有余。××物业现有高级经济师、工程师、物管师、高级园艺师数名，拥有一批高学历的治理主干，一支高素质的治理团队是我们提供高效办事的基础和条件。同时，公司在济南市物业治理行业技术比武中，多次获得一等奖，受到业内的普遍好评，为公司能够提供优良的办事打下稳固的基础。
◆ 质量优势
××物业治理公司建立并议决了 ISO9001（2000）质量保证体系认证，议决实际运作和持续改进，质量保证体系已日趋完善和稳固，并具有较强的可操纵性，××物业拥有严格范例的物业治理制度同高效的设备治理方案相连合，将全面保障小区物业治理劳动的正常运行。在××物业高品格物业治理办事理念的指导下，必将为管委会孵化大厦提供强有力的保障和细致入微的办事。
第二章
物业治理人力筹划
治理处组织架构
一、管委会孵化大厦治理处组织架构描述：
1、管委会孵化大厦组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采取治理处主任认真制，签署谋划责任书，由××物业公司全权领导。
2、治理处各岗位所需人力资源配置实行××物业治理公司提供下的完全双向选择，以保证治理处司理建立一支高效、协调的团队。
3、治理处内部采取直线职能制，尽量减少治理环节，进步劳动效率和保证信息渠道的畅通。
4、治理处主管的主要职责是协助治理处主任完成各项劳动使命，监督治理处的办事质量，为治理处主任反馈各类治理信息，提供决策依据，并认真物业治理办事中心的运作，建立治理处与业主之间的办事平台。
5、安定主管的职责是认真客户档案登记、物业辖区内的安定设施巡检、安定步队建设、预警、演习方案制定等。
6、设备主管的职责是认真物业辖区各种设备、设施的维护、保养、维修，大、中修，设备更新筹划、方案的草拟、申报以及业主的报修劳动。
7、保洁主管职责是认真整个物业辖区内的环境维护、花卉治理、保洁耗材审查、保洁筹划制定、卫生质量保持、保洁步队建设。
二、治理体系及组织架构（共 49 人）
三、主干员工配备说明及素质要求 岗位
职责
应具备条件
备
注
主任 全面认真管委会孵化大厦物业治理劳动 大专以上文化，具 2 年以上大型高层物业治理阅历，统筹治理能力强，能编制筹划并付诸实施，懂谋划善治理。
治理处主任由公司内 部 委派。
副主任 协助主任开展劳动 大专以上文化，具 2 年以上大型高层物业治理阅历。
公司委派 工程主管 协助主任认真各项设施、设备的平常使用、治理和维修养护，对各项办事举行整体协调 大专以上文化，具多年基层物业治理阅历，熟悉智能化治理，综合能力较强。
保洁主管 协助主任认真保洁绿化方面的培训、筹划、协调、质量监督、劳动部署等方面劳动 中专以上学历，有 1 年以上保洁阅历，熟悉保洁劳动流程，熟悉各类高档设施保养手段，熟练掌握各种保洁机器的使用。
安定主管 协助主任认真护卫方面的培训、筹划、平常治理、劳动部署、协调质量监督等方面的劳动 中专以上学历，有 1 年以上劳动阅历，熟悉护卫劳动流程，熟练掌握各种突发事件的处理要领。
治理处主任、副主任简历 姓名 李增峰 性别 男 年龄 30 职务 治理处主任 证书 物业治理企业司理上岗证 学历 大专 到场劳动时间 2000 从事物业治理年限 6 年 已完成的项目 单位 项目名称 面积 日期 项目标准 ××物业 北区治理处 80000 2000-2005 1 级 ××物业 火车站治理处 12000 2005-至今 1 级
姓名 张勇 性别 男 年龄 25 职务 治理处副主任 证书 物业治理企业司理证 学历 大专 到场劳动时间 2002 从事物业治理年限 4 年 已完成的项目 单位 项目名称 面积 日期 项目标准 ××物业 政务大厦治理处 40000 2003-2005 1 级 ××物业 济南铁路局治理处 63000 2005-至今 1 级
第 三章
物业治理作业指导书
以物业档次为基点，以业主需求为主导，实行针对性、分条理物业治理。
安定治理
一、治安形式剖析 管委会孵化大厦效用特殊性在治安防备方面存在以下一些难点和重点：
（ — ）管委会孵化大厦属于绽放式办公场所，外来公干职员频次高，保持办公环境的平静及车辆的疏导、登记是安定劳动的重点。
（二）管委会孵化大厦消防劳动难度大、要求高。制定防患于未然，科学的消防预警措施，警钟常鸣的消防常识宣传、培训劳动是知心管家根本所在。
上述素的存在，给我们的安定治理劳动发起了较高的要求。为此，我们将在护卫员的素质培育、安定防备体系的设定、安定治理的重点定位等方面接纳对应措施，确保辖区内的安定。
二、安定治理的措施及对策 （—）确保护卫员的综合素质 l、素质治理。对护卫员实施准军事化治理，采取我们在实践中总结的一整套职员治理程序，做到“五联合”“三集结”，即联合作息、联合出操、联合上岗、联合着装、联合装备以及集结招聘、集结培训、集结治理。
2、意识培育。大力培育护卫员的办事意识，树立“业主需要便是劳动”的看法，改变原来护卫员简略的护卫效用，使我们的护卫员成为“护卫员、迎宾员、办事员”的联合体。
（二）安控治理体系的建立 1、我们针对办公楼的特点，重视业主档案的建立，制定相应的的作息治理办法和清楼方案，阻止闲杂职员进来办公区，确保物业始终处于安定控制下。
2、在巡逻上，我们拟采取轮换巡逻的方法，突出巡逻重点，对时间举行严格控制，确保不出现安定盲区。
3、在车辆、职员、大宗货物出入登记上，严格遵循“对人、对证件、对车辆”的三对原则，严格控制、实时疏导人车流量、保持秩序始终整齐，重视安定制度的执行力度，完善交交班确保劳动衔接严密，杜绝隐患和疏漏。
4、夸大全员治理。我们要求治理处其他员工亦应担负起安定治理和防备的义务，建立起“快速反响，快速支援”体系。在防备的计谋上夸大辖区内各岗位的联防意识，发挥备岗、备勤职员的范畴优势。
（三）预警、应变措施 1、安定应急筹划和措施 （1）目的：
在产生告急、突发事件时，以最有效的要领，在最短的时间内控制事态的成长，或保证出色完成上级交办的暂时使命。
适用范畴：
1）治安突发事件，如忽然产生的重大掳掠、杀人、业主或公司治理职员遭到犯法分子的忽然袭击等。
2）受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。
3）其他重仔细外环境。
（2）职责：
1）对可能产生的由物业治理处认真制定安定应急筹划，报物业治理处或分担副总司理审批，必要时报总司理审批； 2）对即将产生或已产生的突发事件由安定主管暂时确定应急措施，同时向上级汇报。
（3）筹划：
1）对可能产生的治安突发事件和已产生或即将产生的自然灾害由物业治理处组织制定应急筹划和预防措施，并部署岗位职员按部署执行。
2）处理治安突发事件时，由值班员迅速向派出所报案，安定主管暂时确定应急方案，部署职员迅速控制物业治理范畴内各通道、楼梯口，封闭出事现场，严格盘问出入现场的职员，直到公安职员到来。
3）制定的应急筹划必须慎重，思虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。
（4）实施：
1）在执行历程中，发觉偏离实际环境应实时改正，并上报相应审批职员承认。
2）对产生的每一事件必须总结，要是是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写《改正措施报告》，严防类似环境的产生。
3）保存事件全历程的有关记载，存档 3 年。重大自然灾害的记载长期保存。
（5）要求：
为增强应变能力和战斗力，通常每个护卫队员必须举行严格的学习、训练、消防演习和告急聚集演练。
三、深化消防治理意识 （一）消防治理目标 坚定“预防为主，防消结台”的消防劳动目标，严格实行防火安定责任制，并树立“全员防消”的治理看法，实施全员义务消防员制。
（二）增强消防教诲宣传和培训演练劳动 1、消防教诲宣传劳动：
治理处将在物业辖区内不中断地传播消防法则、防火知识，并定期邀请消防中队前来举行消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主举行消防知识宣传。
2、做好消防培训及演练劳动：
重点增强护卫员的消防实战演习，每年组织义务消防队员和宽大业主互助到场的消防演练，进步全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃”。
（三）积极落实防火安定“三级”查抄制度，重视冬、春两季的消防、设施设备大查抄劳动，确保在火灾多发期的消防安定劳动。
（四）建立健全消防档案。
（五）建立消防快速反响队 连合以往的劳动阅历，我们将在护卫员中选拨一批队员组建管委会孵化大厦治理处“消防快速反响分队”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反响，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。
（六）善后与收复 火势完全熄灭后，护卫员认真现场警惕，保护现场，并协助消防部门查明火因并统计损失，向上级提交事故报告。
消防灭火流程图
（1）通用灭火流程：
4、治安、消防、车辆治理：根据 ISO9001 质量体系《护卫劳动手册》、范例运作。如下表：
劳动 定岗查抄 收支口、停车场：24 小时；
部署
流动巡查 消防设施：1 遍/周； 厂区安定：24 小时 大堂执勤：8 小时 车辆停放：24 小时 突发事件：90-120 秒，责任护卫或车辆治理员抵达现场。
学习训练 学习法则：1 次/周； 训
练：2 次/周； 演示培训：1 次/周。
查抄项目及处理要领
查抄项目 1. 查可疑职员、外来职员和捡垃圾、乞讨职员； 2. 查违章停车、违章进来； 3. 查乱摆阻塞门路现象； 4. 查混浊物、乱扔垃圾现象； 5. 查毁坏绿化、占用绿地现象； 6. 查漏水、漏电、漏气现象； 7. 查衡宇本体设施和大众设施环境。
处理要领 根据 ISO9001 质量体系标准，对细微不合格项汇报主管，严重不合格项上报主任。
审核标准
通常按 ISO9001 质量审核标准； 年终按国度建设部准则的审核标准。
安定劳动查验标准
内容
标
准
分值
评分标准
实际
得分
仪容仪表
1.按准则着装，联合穿制服，黑色皮鞋、戴护卫帽、系领带，上岗必须佩戴劳动牌； 2.物质饱满，姿态优良，仰面挺胸，不东倒西歪、前倾后靠、伸懒腰，做到站如松、坐如钟、动如风； 3.举止文明、大方、得体，不随地吐痰、乱丢杂物，不挖耳抠鼻孔或玩弄别的物品； 4.不袖手，背手或将手插入衣袋，不勾肩搭背； 5.不准留长发、蓄胡子、留长指甲； 6.阻止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、打赤脚。
8分
一项不合格扣除 2 分，扣完为止。
办事态度
1.作到微笑办事； 2.主动、热情、耐心、周到地为业主办事； 3.不产生争吵、打架事件； 4.巡逻中见到业主时应闪身站在一边，微笑并颔首问好。
5.文明用语：熟练五声十一字，对人热情，微笑办事，不卑不亢 8分
对一项不合格的扣除 2分，扣完为止。
办事要求
1.不出现统领范畴内秩序混乱等环境； 2.车场内车辆完好无损，车辆指挥标准实时； 3.接到业主报警不超过两分钟赶到现场并报告； 4.处理各种违章，文明礼貌，实时有效，机动灵敏，不失原则； 5.实时发觉各种事故隐患，不因失职而出现意外事故； 6.指挥手势行动范例、准确、有力、相符交通指挥范例。
24分
一项达不到要求扣除 4分。
纪律
1.定时交交班，不喝酒、吸烟，不嬉笑、打闹，不迟到、早退，忠于职守； 2.不准在岗位上坐卧、倚靠、闲谈、吃工具、看书报，不脱岗、睡岗； 3.处理标题讲原则、讲要领，以理服人； 4.遵守公司耿介制度和有关治理准则，不收受业主钱财和 物品，不利用劳动之便诓骗勒索，保守内部机密； 5.上班不会客、闲谈，不做与本职劳动无关的事； 6.遵从领导部署，联合同事，不挑拨是非； 7.不擅自过夜他人，定时做好宿舍干净劳动；铺位保持整齐排行，被褥按军事化准则叠放；床下物品摆放整齐；毛巾、刷具必须按准则摆放。
8.阻止利用空暇之余举行打赌等别的变相的违法行为； 9.勇于同违法乱游记为作斗争； 10.增强学习，进步自身素质。
12分
对达不到要求的，出现一 项 扣 2分，扣完为止。
工
作
要
求 1.遵从领导，服从指挥； 2.能熟练掌握物业治理范畴的基本环境，包括业主的基本环境（姓名、特性等）。熟悉楼宇布局，防盗消防设备，主要通道的具体位置，配电房，水泵房，消防中心等重点位置的防备等； 3.能熟练掌握报警、对讲，电梯等设施、设备的操纵； 4.善于发觉，剖析处理各种事故隐患和突发事件，有较强剖析、鉴别、处理标题的能力； 5.熟悉车场的基本环境，熟练掌握业主相貌特性、车牌号和车辆外型、颜色等； 6.能实时、准确填写各种表格、记载； 7.能熟练掌握大众设施的环境； 8.对毁坏花卉、草坪等行为实时制止； 9.车辆治理中指挥手势行动范例、准确，能准确辨别车辆转向灯，正确指挥车辆停放； 10.驱赶物业范畴内乱践踏草地、散发告白、捡垃圾超卓杂违章职员； 11.按车位泊车，无车辆违章停放在绿地、人行道等行为； 12.摩托车、自行车停放整齐有序； 13.做好值班室及宿舍的卫生等环境； 44分
对达不到劳动要求的，出现一项扣除 4 分，扣完 为止。
其
它
1.能遵守护卫员培训制度，坚定学习、训练（按培训大纲及记载查抄）； 2.能遵守护卫员职责、权限准则。
4分 不相符标准一 项 扣 2分。
合计
100分
实际得分 分数谋略要领：得分=
×100 所查项目总分值 安定部劳动相关文件 《需方提供物品的控制程序》 1、护卫岗位范例、岗位操纵范例； 2、告急处置方案； 3、质量记载 4、护卫_______岗日劳动记载； 5、护卫员交交班记载 6、消防设施日巡视记载； 7、消防栓放水试验记载； 8、告急事件事件报告； 9、访客登记表；
10、邮件收发记载； 11、外来车辆登记表。
保洁办事
一、保洁地区剖析：
××物业将对大楼所有大众部位举行平常干净，并对一些部位筹划保洁。
二、保洁措施及标准 1、理石地面、理石墙面、立柱 根据理石年代的物理结协商化学成分的不稳固性，图案美观抗磨能力差，耐腐化性弱，所以在保养维护上更需注意，我们在保养方面将接纳：
（1）洗濯：
①使用中性 STFP、OFF 按一定比例举行彻底洗濯。
②在彻底洗濯后，用净水洗濯两遍，除去残留的药液。
③用吸水机吸干后，用三速吹风机吹干。
④用干净毛巾仔细抹尘。
（2）落蜡 ①使用 TONSE220 举行关闭处理，使理石间隙受损处得以充填。
②待关闭蜡干燥后，落入口 COMDCETE-2 两次，在关闭基础上产生稳固的保护层。
③在①②处理的基础上落蜡 SPR2RT-FINSH 一次。
④SPRIPJ-FINSHF 干燥后，用 PNOB-NB2000 型高速抛光机互助 OVER/2 修补抛光。
⑤（1）、（2）每年三次。
（3）平常保养 ①在下班时间用高速抛光机互助 P44 抛光修补蜡举行抛光保养，随时保持地面光洁明亮。
②白天保洁职员随时使用静电吸尘剂，实行往复推尘、抹尘，做到光亮、干净无尘。
③除尘、擦拭每日一次。
④走廊及地角线每月彻底洗濯一次，并每日随时拖拭，保持无灰尘、无污渍；走廊墙壁每年干净、除尘二次，易污部位随时除污。
2、楼梯、电梯、电梯外门及轿箱内壁、地面、楼梯扶手、地角线及内侧玻璃 每周冲洗擦拭一次，每日用不锈钢保养液打光一次，并随时巡视排除、擦拭、保持干净。
3、卫生间
（1）天花板、墙面部分，使用百洁布互助万能干净剂随时对其举行彻底洗濯，去除油、烟及灰尘，使其清洁光亮。
（2）地面部分：首先举行表面酸化处理，除去污物及异味，而后采取 XTAS42DS擦地机，百洁垫互助硬表面干净剂每周对地面举行彻底洗濯，去除表面及漏洞中的残留污垢，而且每日举行拖拭。
（3）便池、尿斗，使用桶刷，举行平常保洁，做到无异味，无污物、无尿碱。每日洗濯、消毒一次。尿斗内始终保持有富士香球并不小于 1 厘米；洗手盆、台面、镜面、镜框、木隔板、门窗、窗台、管线及开关面板随时擦拭，保持无灰尘、污渍；拖布池随时洗濯，保持畅通；便篓垃圾随时倾倒。
4、大众部位的照明灯具 每年举行三次擦拭、除尘，对因灯具烧毁等造成的污迹随时擦拭，保持干净、无污。不锈钢面光亮如初。
5、不锈钢部分 不锈钢耐腐化性强，光亮美观，如不通常保养和别的金属一样也会锈蚀，失去光亮，降低使用寿命。我们将根据实际环境，接纳如下保养措施：
（1）部署保洁职员每日使用专用不锈钢保养液举行光亮保养。
（2）随时除尘、除锈。
（3）保持无污渍，光洁明亮。
（4）不锈钢烟灰桶：随时整理、倾倒，没有积存，保持桶内外及周围地面的清洁。
6、杀虫灭鼠消毒 （1）为保证大楼的环境卫生相符国度准则，公司在夏季每月 6 次、春秋季每月2 次、冬季每月 1 次举行空气消毒，重点部位每日喷一次杀虫剂杀灭蚊蝇。
（2）春秋季候每季度对后楼梯地下室设备层等隐患处灭鼠一次，确保大楼不受“四害”扰乱。
7、大众地区内侧玻璃 （1）用玻璃专用洗濯剂每月洗濯一次； （2）平常随时抹灰，去除污渍。
（3）做到光亮、无手印、无污渍。
8、外墙、玻璃洗濯
（1）办公楼外墙根据板材特点，选用中性干净剂举行每年 2 次集结高空作业彻底干净，使用升降平台举行平常干净维护。
（2）办公楼外玻璃，选用玻璃干净剂举行每年两次高空作业彻底干净。
9、办公楼外围举行平常排除，每月集结用高压水枪配以中性干净剂举行冲刷和拖拭。
10、办公楼层内地面采取静电吸尘剂举行不中断推尘，大厅地面每周举行集结抛光。
11、办公区垃圾随时整理、果皮箱举行每日干净、倾倒。
干净保洁治理：根据 ISO9001 质量体系《干净劳动手册》范例运作。如下表：
劳动部署
平常保洁：每日 7：30~8：00 楼内干净、外围排除；9：00~9：30 垃圾清运；9：30~11：30 楼内干净、外围捡扫；13：00~16：30 楼内干净、外围捡扫；16：30~17：00 垃圾清运。
劳动内容
停车场、外围干净 普扫 1 次/天；每周洗濯 2 次。
楼间保洁 每日排除；机器洗濯 1 遍/月；理石地面打蜡 1 次/季。
电梯轿箱 每日干净；上油保养 1 次/周。
垃圾清运 清运 2 遍/天；
消
杀 1 遍/周。
玻璃幕 楼内刮拭 1 次/月；外墙高空洗濯 1 次/年。（用度另计，属于特约办事）
楼顶露台 随时捡扫；彻底干净 1 次/周。
查抄项目及处理办法
查抄项目 1.门路、绿化地、散水坡、排水沟；2.停车场、岗亭、单车棚；3.垃圾中转站、化粪池；4.污、雨水井和沙井；5.宣传栏、标识；6.电梯、楼道、楼梯、走廊、楼道灯具；7.墙面、窗、扶手、电子门、消防栓、管、电表箱、信报箱等；8 天面；9.值班室、办公室、卫生间；10.除四害。
处理办法 按 ISO9001 质量体系标准，对细微不合格项自行关闭，严重不合格项上报主管和主任并发起整改方案加以改正。
审核标准
平常日检、周检、月检按 ISO9001 质量审核标准； 年终按国度建设部标准审核。
干净劳动查验标准
项
目
标
准
分值
评分标准
实际
得分
仪
容
仪
表 1.上班穿劳动服，佩戴劳动牌，不准穿拖鞋，不穿奇装异服。
2.上下班时，手不放在衣服口袋内，不勾肩搭背。
3.物质饱满，举止文明、端庄，仪表整洁、利落。
4.遵守办公环境准则。
6 分 每发觉一项不合格扣 2分，扣完为止。
服 务 态 度 1.见到业主微笑、颔首、问好。
2.使用范例文明礼貌用语。
3.办事态度端正，有优良的职业品德。
4.做事认真认真，有较强的奉献物质。
5.遵从领导。
6.文明办事，礼貌待人。
6 分 每发觉一项不合格扣 1分。
工
作
纪
律 1.遵守纲纪、员工纪律，履行职责。
2.上班不迟到、早退，不旷工离岗。
3.上班不会客、闲谈，不在走廊楼梯间高声喧哗，不做与本职劳动无关的事。
4.遵从领导部署，联合同事，不挑拨是非，保守公司机密。
5.遵守公司耿介制度和有关治理准则，不收受、私自动用业主钱财和物品。
8 分 每发觉一项不合格扣 2分，扣完为止。
工 作 日 志 劳动日记书写明白、内容齐全。
2 分 不合格扣 2分。
室外 路面、绿地、散水坡 无瓜壳果皮、纸屑等杂物，无积水，无污渍,每 50 平方米内无塑料袋等弃物。
2 分 一处不相符标准扣 1 分，扣完为止。
果皮箱 内部垃圾实时整理，外表无污迹，粘附物，定期对蚊蝇害虫举行消杀，无明显蚊虫。
3 分 有一处不相符标准扣 1 分，扣完为止。
标识牌、雕塑 无乱张贴，目视表面无明显灰尘，无污迹，不锈钢材质，光亮无锈迹；木材质，无脱漆、变形现象，用纸巾擦拭无明显灰尘。
3 分 有一处不相符标准扣 1 分，扣完为止。
沙井 底部无垃圾，无积水、积沙、盖板无污迹。
2 分 有一处不相符标准扣 1 分，扣完为止。
雨、浑水井 查抄井内壁无粘附物，井底无沉淀物，水娴熟通，井盖上无污迹。
2 分 有一处不相符标准扣 1 分，扣完为止。
化粪池 不外溢浑水，定期消杀，防备蚊蝇的滋生，无明显蚊虫。
2 分 达不到标准扣 2分。
场地 地面无散落垃圾，无积水、无明显污迹。
2 分 达不到标准扣 2分。
宣传栏 无乱张贴，目视表面无明显灰尘，无污迹。
2 分 达不到标准扣 2分。
员 工 宿舍、车棚 地面无散落垃圾，无积水、无明显污迹。
2 分 达不到标准扣 2分。
路灯 目视灯壳、灯杆无明显灰尘、污迹。
2 分 有一处不相符标准扣 1 分，扣完为止。
垃 圾 中转 站 及垃圾物 地面无散落垃圾、无浑水、污渍，无粘附物，无明显污迹。
2 分 有一处不相符标准扣 1 分，扣完为止。
停车场 目视无纸屑等杂物，无明显灰尘，每 100 平方米内烟头不超过2 个。
2 分 达不到标准扣 2分。
室内 楼 道 梯级 和 走廊 地 面电梯 无杂物、纸屑、明显污迹，全部梯级烟头不超过 3 个，走廊 100平方米烟头不超过 2 个。
2 分 不相符标准的全部扣除。
露台、转换层、雨蓬 目视无垃圾，无积水，无污迹，明沟畅通。
2 分 不相符标准的全部扣除。
大理石、地 板 砖地 面 的干净 无垃圾杂物，无泥沙、无污渍，大理石地面打蜡抛光后有光亮，木地板无明显灰尘，无污渍。
4 分 一处不相符标准扣 1 分，扣完为止。
瓷片、乳胶漆、喷涂 墙 面的干净 瓷片、喷涂墙面用纸擦拭 50 厘米无明显灰尘，乳胶漆墙面无污迹，目视无明显灰尘。
2 分 一处不相符标准扣 1 分，扣完为止。
天花板、天棚 距 1 米处目视无蜘蛛网，无明显灰尘。
2 分 同上。
灯罩、烟感、指示灯、透风口、电灯开关 目视无明显灰尘，无污渍。
4 分 一处不相符标准扣 1 分，扣完为止。
玻 璃 门窗 无污迹，清刮后用纸巾擦拭无明显灰尘，门窗框、窗台无灰尘、污渍。
2 分 一处不相符标准扣 1 分，扣完为止。
公 用 门窗、消防栓（箱）、标牌、扶手 、 栏杆、意见箱、电表箱 目视无明显污迹，用纸巾擦拭无明显灰尘，不锈钢光亮，无污渍。
4 分 一处不相符标准扣 1 分，扣完为止。
设 备 机房 目视无污迹，无杂物堆放，设备无明显灰尘。
2 分 不相符标准的全部扣除。
各 值 班室 整洁无杂物，墙面无灰尘、蜘蛛网，地面无污迹，桌椅、沙发、柜无灰尘 2 分 一处不相符标准扣 1 分，扣完为止。
垃圾桶 实时整理，无杂物、无污物、无明显蚊蝇在飞，外部用纸巾擦拭无明显灰尘。
2 分 一处不相符标准扣 0.5 分，扣完 为止。
堆栈 整齐、摆放有序，无垃圾，无杂物，无明显灰尘。
2 分 一处不相符标准扣 1 分，扣完为止。
公 用 卫生间 ① 工具齐全，摆放整齐有序。
② 无异味。
③ 地面无积水、无污渍，无杂物。
④ 墙面瓷片、门、窗用纸巾擦拭无明显灰尘。
⑤ 便器无污渍，小便器内有无卫生球。
⑥ 天花、灯具目视无明显灰尘。
⑦玻璃、镜面光亮无水痕，无污迹。⑧垃圾桶内垃圾实时整理，定期举行杀虫，无明显蚊蝇。
8 分 一项不相符标准扣 1 分。
合
计
100
实际得分 分数谋略要领：得分=
×100 所查项目总分值
绿化劳动查验标准和办法 分
类
序号
项目
标
准
查验要领
频
率
修
剪 1 乔木 无枯枝，树枝不阻车、行人议决，主侧枝漫衍均匀； 抽检 10 颗； 2 次/年； 2 灌木 成型，整齐，新长嫩枝不超过15 公分； 抽检 3 处 5 次 以 上 /年； 3 绿篱 绿篱成型、造型美观，新长枝不超过 30 公分； 抽检 5 处 6-8 次/年； 4 草坪 路牙、井口、水沟、散水坡边整齐，草坪目视平展； 抽检 6 处共90 平米 2-3 次/年； 施
1 乔 木灌木 施肥、浇水实时，覆土平展，肥料不露出土面； 目视查抄 4 次/年；
肥 2 草地 播施和喷施，不伤花草； 同上 1 次/年； 3 花卉 保证基肥，追肥不伤花草； 同上 视长势而定 防杀虫
无明显枯枝、死杈，有虫害枝条 2%以下； 目视抽查 防治 1 次/月； 实时喷射；
浇
水 1 花 卉苗 泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗； 目视，全面查抄 2 次/日； 2 树 木草地 浇水无遗漏，透土深度为：树木 3 公分，草地 2 公分，无旱死，旱枯的现象； 抽查 5 处 2 次/周；（雨后泥土湿度大除外）
日 常 养 护 1 中 耕除草 无明显杂草，台湾草地纯度在90%以上，树木底下土面层不板结，透气优良； 抽 查 草 地50 平米 施肥前和下暴雨后举行松土，整年不少于 6 次 2 防 风排 涝巡视 暴风雨事后 12 小时，草地无 1平方米以上的积水，树木无倒斜，断枝落叶在半天内处理； 目视查抄 每天巡视责任区 1 次
工程维修
【衡宇、建筑设施】
· 维修工 a.按《衡宇、设施维修养护规程》与《衡宇、设备、设施（年度）维修筹划表》的内容要求举行修缮养护； b.每月一次按《衡宇、设备、设施巡视内容与要求》对大厦衡宇建筑，公用部位、设施举行巡查； c.将周期巡查、养护终于记载于《共用部位巡查、养护记载表》内； d.衡宇、设施修缮劳动记载于《衡宇、设备、设施维修记载表》内； e.衡宇、设施产生异常，实时报告设备主管，并在设备主管协同下消除异常。
· 设备主管 a.认真衡宇、设施的技能资料、档案...
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